Le temps, la ville et l’urbaniste

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17 décembre 2012

Compétitivité et qualité de vie sont-elles seulement conciliables ?

Publié par alias dans Finances & fiscalité

Selon Laurent Davezies, auteur de « La République et ses territoires », les lieux de croissance ne sont plus nécessairement ceux du bien-être.  Beaucoup de responsables politiques vivent encore aujourd’hui avec l’idée surannée que pour favoriser le développement de leur territoire, la seule planche de salut consisterait à dynamiser leur appareil de production, à augmenter la qualification de leur emplois, à attirer des emplois métropolitains supérieurs, sans prendre conscience que facteurs de production et facteurs de développement ne s’articulent plus nécessairement, nous dit l’auteur. Il faut pour le comprendre : « se défaire d’une certaine idéologie qui conduit à évaluer toute performance et tout situation à la lumière du seul PIB ».

Gérard Collomb pense qu’en créant des richesses, celles-ci bénéficieront aux territoires non productifs, conformément aux théories de Laurent Daviezes. On observerait des territoires riches d’un appareil productif moderne qui voient s’accumuler les problèmes sociaux, et des territoires a priori dépourvus de tels atouts où il fait plutôt bon vivre. « Conjuguée à la mobilité croissante des personnes, s’organise une circulation invisible des richesses qui remodèle en profondeur la géographie française ». En même temps que « les disparités de PIB par habitant tendent à se creuser entre nos territoires, on observe un étonnant rééquilibrage de leur revenu, de leur emploi et de leur peuplement ».

Il faudrait donc cesser de « considérer les territoires uniquement comme supports de croissance : ils sont autant de supports de redistribution, de mobilité, de consommation ». L’une des raisons de ce rééquilibrage tient à « l’existence de puissants mécanismes de redistribution du revenu liés aux prélèvements, aux dépenses publiques et aux transferts sociaux ». Les dépenses publiques représentaient 28% du PIB en 1950 et 55,4% en 2003 (56.3% en 2013). « Le plus fort changement n’a donc pas été du côté de la mondialisation mais de la mutualisation, et pourtant, on ne cesse de déplorer le retrait de l’Etat et la montée de la mondialisation libérale » (p.15). 

Gérard Collomb craint alors que le Parti socialiste ne soit enfermé dans une vision d’une social-démocratie classique « fondée sur l’intervention de l’Etat, par la redistribution et la réglementation ». Il considère que ce sont désormais les métropoles et non l’Etat qui portent la compétitivité du pays et conteste l’ingérence étatique dans la gouvernance territoriale. Ainsi critique-t-il avec fermeté les fondements du fonds de péréquation des ressources intercommunales, car cette péréquation imposée par l’Etat aux métropoles les plus riches au nom de la solidarité  (ex : FPIC, soit un prélèvement de 3,3 millions d’euros en 2013 passant à 10,3 millions d’euros en 2017, sur un budget communautaire annuel de 2 milliards d’euros) pourrait bien affecter les locomotives déjà indirectement contributives.

Ainsi, l’ampleur de cette solidarité redistributive pourrait être trop importante, trop juste pour ceux qui tirent la croissance, suivant l’adage « l’impôt tue l’impôt » (Laffer) ? L’auteur répond que ces mécanismes de redistribution sont un fait sédimentaire de civilisation à l’échelle de l’histoire. Selon la loi Wagner, la part socialisée du revenu augmente quasi mécaniquement avec le développement et la complexification des sociétés, sous l’impulsion des électeurs et des mouvements sociaux. Le standard de solidarité sociale continue de s’élever. Par ailleurs, nous dit l’auteur : « l’idée que l’impôt tue l’impôt commence à dater, apparaissent même des études alternatives comme ceux de Thomas Piketty qui illustrent plutôt les vertus économiques du prélèvement direct sur les agents disposant des plus gros revenus.» (p.20). On peut aussi se demander, nous dit l’auteur, si une pénalisation fiscale ne constitue pas  plutôt une incitation à plus d’efficacité productive (ex : abandon de certains projets pharaoniques, arbitrages budgétaires en faveur de la transition écologique…).

Si la péréquation peut, pour les pessimistes à savoir les centristes, inhiber l’initiative, on peut aussi penser qu’elle permet la prise de risque. Elle a pour effet d’étaler, d’absorber les chocs que peuvent subir certains agents ou certains territoires (p.22). « Ces mécanismes d’amortissement ont un impact économique positif ». On peut considérer que ce mécanisme de mutualisation permet d’assurer une sorte de justice de long terme par le fait de garantir demain la contrepartie de l’effort consenti aujourd’hui, il est un accélérateur du développement territorial en réinvestissant le surplus des territoires riches dans le développement des territoires pauvres. Le dilemme efficacité/égalité territoriale ne devrait pas faire couler autant d’encre selon l’auteur : « On peut, dans une même politique, viser à la fois l’efficacité avec une concentration spatiale de la production et l’égalité avec la répartition du  revenu. » (p.52). Mais c’est faire fi de la mixité fonctionnelle, de la capacité de résilience, et de l’autonomie policito-financière de chacun des territoires. Chaque territoire devrait pouvoir bénéficier d’une base économique et d’un secteur domestique (production, consommation, service public), me semble-t-il. Utopique ?

La péréquation est une question d’équilibre et de rythme, me dira-t-on, et les besoins existent aussi dans chaque métropole. Les lieux de croissance ne sont « ni les plus attractifs du point de vue des choix de résidence, ni ceux que luttent le plus efficacement contre la pauvreté, ni ceux où le revenu par habitant progresse le plus vite » selon Laurent Davezies. Si les zones productives créent du PIB, les emplois se développent plus rapidement dans les zones les moins actives, du fait de l’économie résidentielle. « Le Rhône enregistre globalement des variations de revenus décevantes entre 1990 et 2004 : On est donc loin de cette captation économique si souvent reprochée aux métropoles françaises ». Les territoires les plus productifs (PIB) génèrent désormais plus de pauvres chez eux, tout en contribuant via les transferts publics et privés de revenus, à réduire la pauvreté dans les territoires résidentiels. « Nos grandes métropoles n’ont le vent en poupe que sur le papier ». Comparées aux communautés métropolitaines, les MEIE enregistreraient des évolutions oscillant entre le médiocre et l’inquiétant (p.83). Ce que ne démontre pourtant pas le document de la  DGCL :

Compétitivité et qualité de vie sont-elles seulement conciliables ? dans Finances & fiscalité revenus-300x170

 

 

 

 

 

 

 

 

Si le Grand Lyon a gagné plus de 80 000 habitants entre 2008 et 2012 (intégration de Lissieu de 3204 habitants comprise), et si le revenu médian a progressé de 4,6% de 2004 à 2009 sur l’agglomération (les prix à la consommation ont augmenté de 12,6% sur cette même période), il est vrai que des poches de pauvreté apparaissent. Tandis que certains habitants de l’ouest lyonnais tenus par les centristes s’enrichissent, les habitants de Vénissieux enregistrent une baisse de 4% de leur revenu médian ; la diminution étant encore plus marquée pour les ménages modestes, selon l’observatoire de la cohésion sociale et territoriale de l’Agence d’urbanisme. « Ce qui fait problème à gauche, ce ne sont pas les finalités, mais les moyens » écrira Gérard Collomb. « La politique de gauche dans ses fins, conduite par la droite dans ses moyens, voilà au fond le point d’équilibre idéal des électorats européens aujourd’hui » (p.54).  Et les centristes à la tête du Département de répondre sur la dotation de solidarité communautaire (DSC, soit 20,4 millions d’euros en 2013 sur un budget communautaire de 2 milliards d’euros) : ils n’avaient qu’à créer des zones d’activités, on ne va pas tout de même toujours ponctionner les mêmes ! Sauf que les revenus dans les quartiers CUCS prioritaires sont deux à trois fois inférieurs que dans le reste de l’agglomération lyonnaise.

Alors que les inégalités de revenu ont eu tendance à décroître entre nos régions et nos villes, elles ont augmenté à l’échelle fine de nos agglomérations, selon Laurent Davezies. « Au niveau national, dominent des grandes machines collectives, économiques et sociales, qui permettent la convergence des revenus, à l’échelle locale, ce sont les comportements ségrégatifs des ménages qui défont la cohésion sociale et locale – souvent relayés  par les stratégies des élus locaux ». Dans le registre du développement humain et de la cohésion sociale, c’est à l’intérieur de nos métropoles que les situations se dégradent de la façon la plus inquiétante (p.108). Pourtant, la péréquation communautaire peut et pourrait davantage s’opérer sur les grandes politiques générales (foncier, aménagement, développement, financement de droit commun en plus des crédits spécifiques sur les quartiers politique de la ville) et les fonds de concours (équipements), voire les dotations (DSC..). Pour développer une agglomération plus solidaire, sans doute faudrait-il revoir le mode de scrutin des élus communautaires, afin que ces derniers puissent être choisis sur un projet plus fédérateur.

18 septembre 2012

Politiques foncières et outils fiscaux (Urbalyon)

Publié par alias dans Aménagement & urba

Certains édiles socialistes semblent encourager la spéculation annonciatrice (gentrification des quartiers en politique de la ville) et redouter la spéculation de pénurie (celle due à un manque de quartiers équipés avec des services et équipements en nombre suffisants), mais ne semblent guère s’alarmer des ravages provoqués par la spéculation financière (cf vidéo de Moscovici à propos des SCII).

Leur politique les conduit à contrer la rétention et à encourager la spéculation, or les deux phénomènes sont intiment liés, entraînant des villes dans des spirales inflationnistes, dynamiques reflétant la bonne attractivité et la performance économique de leur agglomération, mais au détriment de la cohésion sociale et territoriale, et surtout du maintien de la fonction populaire des centres urbains.

La politique dite écologiste, disons plutôt environnementaliste, consistant à reconstruire la ville sur elle-même peut engendrer des phénomènes spéculatifs, or, les néo-classiques sous-estiment trop souvent le rôle joué par les propriétaires fonciers. Certains édiles ont crû pouvoir répondre à la crise du logement en augmentant l’offre foncière ou immobilière, mais cette politique de l’offre n’a pas eu les effets escomptés sur les prix (cf COS+ au Japon dans les années 80 ; Ville de Houston).

En effet, le compte à rebours nous enseigne que les prix fonciers dépendent des prix immobiliers : sur les marchés fonciers, s’échangent des droits à bâtir plus que des terrains à bâtir. Or, augmenter les densités autorisées augmente les revenus du promoteur en fin d’opération et par conséquent le montant qu’il est prêt à dépenser pour acquérir le foncier.

Ainsi, la part du prix des terrains dans les opérations immobilières à Tokyo y a atteint 80%, si bien que la machine s’est grippée. Le gouvernement japonais a alors décidé de taxer la rétention foncière par une augmentation de l’impôt foncier annuel et a mis en place des politiques de softisation immobilière (cela consiste à construire sur le terrain d’autrui en n’imputant pas le foncier dans les projets de construction).

Trois leviers permettent d’agir sur l’usage des sols : le levier réglementaire, le levier opérationnel, ainsi que le levier fiscal et économique. Afin de lutter contre la rente foncière, deux principales solutions ont pu être mises en oeuvre en Europe : la municipalisation (Pays-Bas) et le prélèvement des plus-values par des taxes ou un impôt foncier (georgisme, Danemark).

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1 juillet 2012

De la régulation des loyers du secteur privé

Publié par alias dans Aménagement & urba

La revue Esprit intitula son numéro de janvier 2012 « Le logement au cœur de la crise ». Ce dossier aborde les enjeux liés à la construction, à la régulation du marché et à la lutte contre la ségrégation territoriale, tout en rappelant bien qu’aucune politique du logement n’est en mesure de se substituer efficacement à une politique des revenus et qu’il ne peut y avoir sortie de crise du logement sans une action volontaire de régulation des loyers du secteur privé.

La politique du logement serait pourtant devenue illisible aux dires de Vincent Renard, reprenant les propos d’Assar Lindbeck : « Il existe deux façons de détruire une ville, le bombardement ou le blocage des loyers. Pour limiter la hausse des prix et des loyers, il faut assurer avant tout une offre suffisante, il faut produire du logement ». On croirait entendre le Président du Grand Lyon mettant au défit la Ministre du logement de produire 400 000 logements/an au niveau national. Produire, sans doute, mais pour qui et comment ?

A Paris, 30 000 logements ont été financés entre 2001 et 2007, et la mandature 2008-2014 prévoit 40 000 autres logements en construction ou réhabilitation ; le Maire de Paris s’est engagé à financer 6000 logements sociaux en 2012 (3105 logements sociaux hors PLS financés par le Grand Lyon en 2011). Lorsque l’Etat met un euro dans les aides au logement, Paris Ville-Département en met quatre. Il n’en demeure pas moins qu’en 2009, du fait de la faible rotation des logements sociaux, de l’étroitesse du parc constructible disponible, de la spéculation foncière, le nombre de logements à attribuer sur Paris était de 5,5% inférieur aux taux des autres villes de France.

Dans la capitale, entre 1998 et 2008, les prix des appartements se sont accrus de 185% et selon l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, les loyers ont augmenté de 50% en 10 ans, constate Pascale Dietrich-Ragon de l’INED. « Les jeunes ciblent les petits logements, souvent plus chers, et payent clairement le prix d’une absence de régulation des loyers » conforte Christophe Robert. Alors qu’il est question du blocage des loyers, François Meunier, professeur à l’ENSAE, estime que « ces mesures d’intervention directe sur le marché ont des effets néfastes à long terme, les incitations à entretenir le logement se réduisant. Pourtant, dans un contexte de verrouillage (spéculation sur la pierre…), elles ne seraient pas à court terme si inefficaces que cela. ».

De fait, 10 millions de personnes seraient touchées en France par la crise du logement selon la Fondation Abbé Pierre. Elle estime le déficit de logements entre 800 000 et un million. « Paris, comme Londres et d’autres capitales européennes, s’est définitivement inscrit dans des processus croisés de l’urbanisation globalisé : la gentrification avec la spéculation immobilière, le départ des classes moyennes vers le périurbain ou la banlieue lointaine et la relégation dans un parc de logements sociaux devenu insuffisant face à l’explosion de la demande sociale de relogement et à la montée des sans-abris » considère Kristian Feigelson, chercheur à l’EHESS.

La France recense 30 millions de logements. Sur la base d’une durée moyenne de vie de 75 ans, il faudra renouveler 400 000 logements par an (1,33%) pour maintenir le stock, or, la production en 2011 était inférieure à 300 000 logements. De plus, le pays est dans une logique de besoins importants, du fait de l’allongement de l’espérance de vie, mais également des divorces, du nombre grandissant de familles recomposées (T3), des éléments non suffisamment pris en compte. Le taux de logements vacants (6%) n’a jamais été aussi bas depuis un demi-siècle. Les acheteurs étrangers (surtout italiens) achètent et vendent autant de biens sur Paris depuis 2007 (jeu à somme nulle). Certes, la France compte 10% de résidences secondaires, sans doute insuffisamment taxées.

La Fondation Abbé Pierre insiste toutefois plus sur le constat qu’on dénombre en France 800 000 personnes en manque de logement que sur un manque réel de 800 000 logements. Ainsi, la France ne souffrirait pas d’une pénurie de logements mais d’une inadéquation de son offre par rapport à la demande.

L’Etat consacre une part de moins en moins importante de son budget, moins de 1% (2% du PIB), à aider les Français à se loger selon l’OFCE. Il préfère traditionnellement une intervention globale sur les revenus (RSA ou exonération d’impôts), laissant le soin aux personnes à bas revenus de se débrouiller sur le marché libre pour se loger. L’Etat userait ainsi d’un égalitarisme général plutôt que spécifique (cf James Tobin), ne craignant pas une sous-consommation du bien, selon François Meunier, Professeur à l’ENSAE.

Toutefois, l’Etat intervient de plus en plus, le montant des aides à la personne a crû de 40% et de 2,5 fois pour les aides à la pierre. La France fait partie des pays comparables où cette aide budgétaire au logement est la plus importante, mais aussi la plus dispersée : la moitié des locataires et 1/10 des propriétaires touchent une aide au logement. Et renforcer les assurances données aux locataires aboutit à augmenter encore les prix des loyers et donc de l’immobilier.

Actuellement, plus de 60% des ménages français ont, en termes de ressources, droit au logement social. Il s’agit d’un puit sans fond. Dans le parc social, parmi les 120 000 logements financés en 2010 par exemple, 40 000 sont des logements intermédiaires (PLS/I) qui sont de fait inaccessibles aux 1,2 millions de demandeurs de logements sociaux. Certains le déploreront. Or le fossé se creuse entre les loyers du social et ceux du privé, et seulement 16% des ménages français résident dans un logement social. Le pré-requis pour que le système soit juste est d’avoir un nombre important de logements sociaux et une continuité entre les différents marchés, qui favorise la fluidité des parcours résidentiels.

Force est de constater que les logements intermédiaires locatifs (PLS) détenus traditionnellement pour des raisons historiques et réglementaires par les investisseurs institutionnels sont en voie de disparition. Considérant le logement comme une nouvelle classe d’actifs peu rentables, ces derniers se sont désengagés au profit des immeubles de bureaux ou de centres commerciaux. Dans les années 2000, ces investisseurs institutionnels ont cédé aux fonds d’investissement les plus offrants, opportunistes ou marchands de biens, leurs actifs immobiliers achetés pendant la période d’euphorie immobilière (ex : l’américain Cargill investit massivement le quartier résidentiel Grolet-Carnot, selon Ingrid Nappi-Choulet, Professeur à l’ESSEC).

Le logement n’est en effet pas considéré comme un produit rentable, sauf dans le haut de gamme et le bas de gamme, si on loue des taudis. Le faible rendement s’explique par le fait que les loyers sont contraints par les revenus des ménages. La seule manière de faire vraiment des profits est donc de réaliser des plus-values en capital, explique Claude Taffin : « Pour encourager les institutionnels à investir dans le logement, il faut donc leur octroyer d’énormes avantages fiscaux ». Mais ne peut-on négocier des logements abordables lors de l’attribution de permis destinés aux bureaux, revoir l’économie des opérations d’aménagement, les modalités de financement ?

Les avantages fiscaux limités au seul volet locatif neuf sans contrepartie sociale ont eu un effet néfaste sur le prix du marché, étant faiblement en adéquation avec les besoins du marché (taille du bien, solvabilisation des occupants potentiels), même si l’investissement des ménages a permis de compenser le retrait des institutionnels, lesquels devront sans doute à l’avenir être remobilisés.

Les études montrent que les ménages locataires des dispositifs type Scellier, dispositif soutenu par le Présisdent du Grand Lyon, perçoivent un revenu médian imposable légèrement plus élevé que ceux du parc locatif non aidé et du parc locatif social. Il s’agissait d’une orientation politique centrée sur les individus qui se constituent un patrimoine plutôt qu’en direction des structures qui favorisent la solidarité nationale. Selon Bernard Coloos du FFB, le nombre de primo-accédants se situe à un niveau historiquement élevé (7 accédants sur 10, contre 1 sur 2 en 2000). Or, la hausse des prix observée serait loin d’être imputable à un manque, estime-t-il, mais trouverait son origine dans un accès plus facile au crédit.

La droite a alors promu le dogme du « tous propriétaires ». Or, constate Claude Taffin de la Banque mondiale, certains chercheurs sont allés jusqu’à établir un parallèle entre la montée du chômage structurel en Europe et l’augmentation de l’accès à la propriété, « c’est ce que l’on appelle la conjecture d’Oswald : rendre les gens propriétaires, c’est limiter leur mobilité, donc augmenter leur risque de chômage ou leur incapacité à reprendre un emploi quand ils l’ont perdu ». Avec 58% de propriétaires occupants, la France est assez proche de la moyenne européenne (66%), loin  de la Roumanie (98%) ou de la Suisse (38%) ; et si les Pays anglo-saxons ont fait un dogme de la propriété, l’Allemagne et les Pays Bas valorisent quant à eux le locatif.

Les recherches menées par les Instituts d’urbanisme de Lyon et de Grenoble révèlent ainsi qu’accroître l’offre de logement dans une optique purement quantitative n’est pas suffisante en elle-même, si les élus ne tentent pas par ailleurs de réguler le marché immobilier, dont le marché foncier. Le manque de terrain à bâtir, la multiplication des recours, la complexité de la réglementation, les insuffisances du système fiscal sont parfois invoqués pour expliquer l’insuffisance de la production foncière.

Toutefois, l’espace urbain ne recouvre que 9% du territoire français (28% en Allemagne) et Paris (mais pas seulemnt) a bien su trouver plus de 20 hectares disponibles pour les Jeux olympiques. Chaque année, environ 215 000 hectares de terrains sont consommés pour l’activité tertiaire contre 55 000 à 70 000 hectares pour le logement, rappelle Bernard Coloos, directeur aux affaires économiques, financières et internationales de la FFB : « L’offre foncière disponible, déjà insuffisante au regard des besoins, est en outre consacrée majoritairement à la construction de locaux non résidentiels au détriment des logements. Pour ces segments de marché, professionnels et décideurs n’invoquent que rarement la pénurie foncière ».

Le problème viendrait de la libération du foncier et de la carence d’outils d’aménagement adaptés selon Vincent Renard, lequel déplore la rareté croissante des ZAC. Les bons exemples à suivre seraient les agglo de Grenoble, Nantes et Rennes. Thierry Debrand, chercheur à l’OFCE en conclut qu’il serait plus simple de capter réglementairement ou légalement les prix foncier et de rendre fiscalement très désavantageux de conserver des terrains non utiles à la collectivité que d’essayer de compenser l’envolée des prix par des suppléments de subventions publique. L’autre solution, moins optimiste, invoquée par François Meunier, professeur à l’ENSAE,  consiste à déverrouiller les COS au profit financier des propriétaires en place, à la seule condition qu’ils rétrocèdent aux nouveaux venus l’extension foncière ainsi créée.

François Meunier préconise aussi de rehausser l’attractivité des sites relégués, et non des centres villes, en se servant de l’investissent public comme effet levier. Fort des 250 M d’euros investis dans le Musée du Quai Branly, l’Etat aurait ainsi permis aux propriétaires huppés du 7e arrondissement de faire-valoir une belle plus-value de 10%, soit environ 60 M d’euros. Idem, la couverture de la RN13 à Neuilly financé à hauteur d’1 Mds d’euros rapporterait 250 M à 400 M d’euros aux propriétaires limitrophes. La localisation de l’investissement public devrait donc faire l’objet d’un débat politique plus adapté.

1 juin 2012

Lyon s’inspirerait de Barcelone…

Publié par alias dans Aménagement & urba

Lyon s'inspirerait de Barcelone... dans Aménagement & urba Barcelone-la-ville-innovante-88x150

Au travers l’ouvrage « Barcelone, la ville innovante », édité par le groupe Moniteur, Ariella Masbougni questionne le postulat suivant: « Après avoir été la référence de l’urbanisme contemporain dans les années 1985-1995, avoir connu un renouveau sans précédent avec l’exemplaire reconquête de ses espaces publics puis la modernisation liée aux Jeux Olympiques de 1992, Barcelone aurait perdu le nord, s’abandonnant aux bras du privé ».

Conséquence de la forte augmentation du foncier autour du centre, le tissu industriel s’est déplacé en deuxième couronne, voire au-delà de la métropole. Sa croissance s’est donc concentrée pour 85% sur la seconde couronne où les communes ont réalisé des programmes de basse densité. Il y a ainsi une spécialisation croissante du territoire métropolitain et une logique d’occupation des sols très marquée par les différences de valeurs, qui dépendent de l’accessibilité en transports publics et privés ainsi que du péages routier. Ce phénomène a la particularité de menacer l’équilibre territorial fondé sur un réseau de villes moyennes affaibli.

« A la manière des biologistes qui disent en connaître assez sur les os et le système nerveux mais ne pas savoir fabrique du vivant, les urbanistes ont appris à raisonner sur les infrastructures, les centres, les éléments symboliques, la regénération à partir des pôles, mais le tissu reste parent pauvre. Or, le tissu moderne doit offrir une qualité de logement » précisera Manuel De Solà-Morales, architecte-urbaniste, au demeurant, le plus intéressant contributeur. (Lire la suite…)

20 mai 2012

L’urbanisme de secteurs : l’approche routière de la ville

Publié par alias dans Aménagement & urba

L’urbanisme de secteurs : l’approche routière de la ville dans Aménagement & urba Mangin-121x150

Selon David Mangin, dans son ouvrage « La ville franchisée », l’urbanisme de secteurs introduit une forte dissociation du bâti et de la voirie (p.39).

Conçu par le Corbusier (modèle des V7), il s’inspire de la Charte d’Athènes (1928-1944) ainsi que de Cerdà avec son plan de Barcelone (1854) et sera repris par Buchanan (1963). La dynamique urbaine est entièrement liée à la dynamique routière.

Les concepts de base de l’urbanisme du XXe, aussi chez bien chez Le Corbusier que chez Buchanan, dérivent tous de la peur de la congestion due au trafic automobile (p.333). Comme le dit Marc Wiel, « cette hantise de la congestion nous conduit à construire le futur avec nos peurs ». Ce maillage progressif du territoire a des conséquences décisives sur les formes de la croissance urbaine.

Dans les années 60, pour soulager les voies pénétrantes des flux de transit qui engorgent les centres-villes, des itinéraires de contournement sont construits, rendant du même coup les zones périurbaines plus accessibles. Ces itinéraires accompagnent la création en périphérie et parfois en rase campagne des premières grandes enclaves publiques : grands ensembles, cités administratives, hôpitaux régionaux, campus universitaires. Vient se greffer la grande distribution dans les années 70, au plus près des flux et des échangeurs.

Plus récemment, les rocades de deuxième couronne ont été tracées de manière à passer plus au large afin d’éviter les conflits avec les résidents. De ce fait, elles produisent des effets non plus tellement sur la croissance interne des villes, mais sur ce qu’on pourrait appeler la croissance externe ou diffuse (conséquence du futur CEL ?). Dans la région urbaine lyonnaise « des pans entiers de l’agglomération se découplent du centre pour opérer des recompositions avec des villes voisines » suivant alors un modèle radioconcentrique complexe.

Seulement, les infrastructures routières pèsent un poids budgétaire considérable : Une 2×2 voies coûte environ 4 à 5 millions d’euros par kilomètre en rase campagne, 7, 5 millions d’euros en agglomération avec échangeur et protection phonique ponctuelle, et dix fois plus en cas de couverture (publication 2004). Ainsi en l’an 2000, une rocade de 20 km pour une ville moyenne peut dépasser 150 millions d’euros.

Les investissements sont en principe planifiés à trente ans sur le SCOT, puis ils sont précisés sur 10 ans, le temps de réalisation pouvant atteindre 5 à 7 ans. Dans le cas des territoires déjà urbanisés et faisant l’objet d’un financement complexe, les délais de procédures s’allongent et se complexifie : la panne de la rocade ouest de Lyon en est une illustration (p.93).

Le vieux rêve saint-simonien de circulation optimale des personnes et des biens continue de se réaliser (p.94). Chaque territoire veut bénéficier d’une accessibilité au réseau au moins égale à celle de son voisin. « Or, cette recherche d’équité, ou de continuité territoriale, tend à banaliser largement les modes de développement et donc à terme les territoires » (p.99).

L’une des principales difficultés rencontrées dans la formation des périphéries vient de l’incapacité à produire des règles visuelles simples, adaptables à des situations spécifiques à partir du site, du paysage, de la topographie ou d’une contrainte technique majeure. Il faudrait établir un rapport entre infrastructures et formes urbaines qui susciteraient moins de fragmentations et d’enclavements, qui rendrait également moins dépendants de l’automobile de nombreuses activités liées à l’habitat (p.103).

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Les hypermarchés ont précédé l’étalement résidentiel. En France, 70% des chiffres d’affaires commerciaux sont réalisées en périphérie, 10% dans les quartiers et 20 % dans les centres-ville (en Allemagne, ce rapport est respectivement de 30%, 40% et 30%). En dépit du coup d’arrêt porté à l’expansion de la grande distribution par le gel Balladur de 1993 et la loi Raffarin de 1996, le commerce de centre-ville reste durablement affaibli (p.109).

En matière de choix de sites, la formule des aires commerciales est simple : flux, accessibilité, visibilité, co-présence et capacité d’accueil. Les routes nationales pénétrant dans les villes réunissent tous ces critères, de même que les échangeurs d’autoroute et les rocades, devenus progressivement les lieux les plus convoités (p.110). Localisations et accès sont repérés et négociés en amont, auprès des propriétaires privés, des aménageurs de ZAC et des DDE. Ils sont évalués en fonction des retours sur investissements et des taux de pénétration optimum.

Les opérations de remembrement des terrains agricoles menées dans l’après-guerre ont, à bien des égards, préparé et permis de dégager les grands terrains qu’ont investis les mondes de la consommation de masse (p.119). Dans les régions encore peu urbanisées, ou lors de la reconversion de centres de première périphérie, les grands groupes testent de nouvelles formules, par exemple le fun shopping (Carré de Soie, OL Land ?) qui associe espaces de loisirs et magasins (p.134).

A côté de cela s’opère une tendance lourde de spécialisation des centres historiques comme lieux de loisirs (p.140). Cela se traduit électoralement par un mouvement associatif, souvent malthusien, qui se protège de l’étranger en transit par des plans de circulation repoussoirs (zone 30, plan en marguerite, péage) ; économiquement par une perte des activités de proximité (commerces, ateliers…) au profit du shopping et du tourisme de masse ; et socialement en renforçant une survalorisation patrimoniale car l’absence de foncier et de bâti disponible favoriser une discrimination dans l’accès aux logements.

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Le capitalisme de firme, qui génère majoritairement la ville franchisée, doit faire face à une concurrence interne forte, tout en satisfaisant l’actionnaire, qui sinon, ira investir ailleurs. Ces firmes doivent investir continuellement dans le renouvellement des produits et parfois des idées. (p.157).  Et parce que la ville doit « se vendre » les élus sont peu enclins à proposer des projets urbains ou territoriaux, sources potentielles de hausses d’impôts, de contentieux et parfois de conflit avec l’électeur. Ils accepteront donc facilement des produits clés en main, au nom du maintien de l’emploi (p.160). Apparaissent alors des ensembliers qui vendent aux élus des quartiers préfabriqués en assurant des délais de réalisation et des services après vente.

D’un côté on a « Paris Plage », les « Nuits blanches », les week-ends à thème avec le forfait quatre jours/deux nuits incluant transport, hôtel, expos, shopping, Disneyland Paris et café d’Amélie Poulain, de l’autre, une offre de logements de plus en plus réduite et inaccessible aux classes moyennes (p140). De l’amortissement Périssol en produits Besson pour l’investissement locatif et prêts à très faible taux, ainsi que pour l’accession à la propriété, l’attrait financier et fiscal l’emporte sur la valeur d’usage (p.165). L’habitat périurbain résulte en premier lieu d’un choix contraint (p.166) lors de l’arrivée du second enfant.

Devenus minoritaires, les agriculteurs se voient confrontés à des modes de transformation de l’espace imposés par des résidents dépourvus de tout lien avec l’activité agricole et finissent pas jeter l’éponge. La compétition entre villages s’est déplacée sur les terrains du tourisme et du loisir, avec l’organisation de concours d’espaces publics ou de villages fleuris et la création d’étangs artificiels. L’affrontement entre ces rurbains et les agriculteurs se jouent d’abord en amont, via la spéculation sur les terres agricoles (p.179).

Tandis qu’à l’échelle départementale, le faire-valoir direct où l’agriculteur possède des parcelles qu’il exploite reste majoritaire, en territoire périurbain, le mode de faire-valoir indirect, le fermage, s’est progressivement imposé. Les cessions de terrains restent exceptionnelles du fait de la moindre valeur des terres agricoles, sans commune mesure avec leur valeur de terrain à bâtir, jusqu’à cinquante fois plus élevée. On assiste à un phénomène de rétention des terrains agricoles, les propriétaires privilégiant des baux limités ou précaires afin d’être aussi peu contraints que possible et afin de saisir les opportunités futures du marché immobilier (p.180).

D. Mangin, La ville franchisée, Editions de la Villette, 2004.

 

Le modèle des V7 : La ville est maillée par un ensemble de route de deux fois deux voies (V3), aucune maison ne donne sur les V3 définies comme des voies de sectionnement et de distribution. A mi-largeur, une voie transversale est-ouest traverse le secteur, portant l’ensemble des activités et services quotidiens, il s’agit de la rue vivante, elle porte le commerce (V4).  La V5 distribue en boucle les différents quartiers qui composent le secteur ; elle assure la communication nord-sud. Les V6 sont des allées piétonnières qui desservent les maisons. Les V7 sont des continuités vertes nord-sud, accueillant les écoles, les terrains de sport et les petits équipements collectifs. Plus tard, la V8 sera dédiée aux bicyclettes et la V9 correspondra à des traversées piétonnes au plus court, ceux sont des desire lines.

 

 

15 mai 2012

Vers une charte avec les promoteurs immobiliers pour mieux négocier le compte à rebours

Publié par alias dans Aménagement & urba

Les marchés fonciers de l’agglomération lyonnaise sont affectés par une forte inflation, ce qui affaibli la production de logements abordables et provoque un report de la demande en direction du parc locatif social. Au vues des difficultés pour accéder à un logement, de plus en plus de ménages à revenus modestes, voire intermédiaires, sont contraints de s’éloigner du centre de Lyon afin de pouvoir accéder à un logement abordable, constatent UrbaLyon et l’Institut d’Urbanisme.  

Cependant, ce processus « qui engendre un élargissement du bassin de vie et accentue les nuisances liées à l’étalement urbain, ne constitue pas une réponse durable à la crise ».  Si les élus communautaires commencent à intégrer peu à peu l’échelle du « pôle métropolitain » à leur réflexion, qu’en est-il de leur stratégie foncière et de la politique de l’habitat à cette échelle ?  Réussir à mobiliser le foncier en centre ville pour produire du logement abordable semble être une véritable gageure.

Il existe plusieurs outils pour réguler les mécanismes de formation des prix du parc privé :

La ZAC présente l’avantage de mobiliser des terrains et d’en moduler le prix de revente de part la péréquation réalisée l’échelle de l’îlot. Des clauses anti-spéculatives peuvent être justifiées sur les terrains subventionnés, permettant aux collectivités de récupérer la plus-value mécanique liée à la subvention en cas de revente. Ces mesures, bien que limitées dans le temps et n’ayant pas d’impact global sur le marché, sont-elles appliquées ?

Si l’intervention dans le marché immobilier se traduit par l’octroi de subventions, l’intervention sur le marché foncier permet quant à elle de capter les plus-values au droit du sol.

Le DPU permet de participer à la négociation du foncier. L’intérêt de ce dispositif d’encadrement du prix de cession est de permettre par la simple propriété provisoire transitoire d’un bien par les collectivités de grever ce dernier d’une forme de « servitude d’affectation » et de s’assurer que l’usage de ce bien réponde aux finalités d’intérêt général. Sauf que cela n’est, pour l’heure, pas très légal et présente un risque sur le plan juridique.

Le PC constitue un levier implicite, moins autoritaire que le DPU : la crainte de surcoûts liés à un recours sur le PC incite les promoteurs à établir de bonnes relations avec les collectivités. La négociation passe alors par des allers-retours sur la définition du programme, elle doit intervenir au plus tôt pour pouvoir influencer à la fois le prix du foncier et le contenu de l’opération, si possible avant que le compromis de vente ne soit signé entre le promoteur et le vendeur du foncier. Or, la plupart du temps, les collectivités interviennent trop tardivement.

En conclusion, maîtriser l’inflation foncière nécessiterait de donner un signal fort au secteur de l’immobilier, afin que celui-ci puisse anticiper les attentes des collectivités. Il ne suffit donc pas de leur indiquer là où les collectivités souhaitent bâtir, mais aussi comment et pourquoi elles souhaitent le faire. Certaines d’entre elles ont ainsi signé des chartes avec les promoteurs. Pour que ces éléments puissent être effectifs, ces chartes doivent être opposables.

Ces chartes fixent par exemple les règles en matière de qualité du bâti, de prix (chaque logement doit être vendu 10% moins cher que le prix du marché dans le quartier), de propriété occupante (70% des logements de chaque programme devront être vendus à des propriétaires occupants) et de clauses anti-spéculatives en cas de subvention (visant à encadrer le prix d’une revente éventuelle au cours des neuf premières années), ceci afin de donner aux promoteurs (marge de 8 à 10% sur les opérations) la possibilité de mieux négocier avec les vendeurs les prix des terrains déterminés lors du calcul du compte à rebours.

8 mai 2012

Face à la spéculation immobilière, le droit à l’urbanité (H.Lefebvre)

Publié par alias dans Aménagement & urba

Face à la spéculation immobilière, le droit à l'urbanité (H.Lefebvre) dans Aménagement & urba droit-150x150

Lors d’une conférence de presse organisée par le Président du Grand Lyon avec les promoteurs immobiliers le 3 mai 2012, à la question posée par de nombreux journalistes sur « comment rendre les logements financièrement abordables » pour les jeunes ménages et les étudiants – populations ciblées par le Président du Grand Lyon-,  les promoteurs répondirent : 

« Lyon attire les investisseurs, non parce qu’il existerait un levier fiscal, mais du fait de la politique menée par le Grand Lyon. Cela a induit une hausse du prix des logements de 11 % alors que dans les autres métropoles comparables, les prix ont stagné à +1 à +2 %. ».

Sur la dernière décennie, le financement de l’augmentation de la production du parc privé est due aux acquisitions par des investisseurs et non par des ménages, dont la part reste, elle, stable. Le Grand Lyon annonce vouloir miser sur l’accession à la propriété. Mais avec des prix qui ont augmenté de 28% en 6 ans dans le parc privé, quels ménages pourront suivre ?

Gérard Collomb dans son ouvrage « Et si la France s’éveillait… » critique la vision dépassée d’une social-démocratie classique fondée sur l’intervention de l’Etat par la redistribution et la réglementation, et propose d’inventer un nouveau modèle susceptible de garantir un niveau de vie et un modèle social par un modèle économique viable. Sa politique consiste à accroître l’investissement public pour éviter que l’activité ne s’effondre, et laisser le modèle social français jouer le rôle d’amortisseur. 

La principale critique portée par Paul Boino (PS), Directeur de l’Institut de l’urbanisme de Lyon, dans un ouvrage co-publié par le Grand Lyon en 2009, serait que le mode d’action du Grand Lyon ne répond pas à certains enjeux majeurs : « la ville, non pas pour les seuls ménages solvables, mais pour tous. ».

Et de citer en autorité de référence, Henri Lefebvre, auteur du livre « Le droit à la ville » publié en 1967. Henri Lefebvre a pratiqué la sociologie d’intervention, penseur de la modernité, c’est un penseur du possible. Il n’est pas un penseur du juste milieu mais de la dialectique, il est polémique, il se confronte ; ses écrits ont une forme offensive. Telles sont ses idées :

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5 mai 2012

La prophétie autoréalisatrice et le grain de sable (PAE et sites pollués)

Publié par alias dans Aménagement & urba

La prise en compte du développement durable implique une densification du tissu urbain existant et un renouvellement de la ville sur elle-même (loi SRU de décembre 2000). A l’échelle du PLU, les territoires en friche, en déshérence ou sous-utilisés, sont à recenser, à diagnostiquer, voire à hiérarchiser en fonction des enjeux. Les projets de territoire doivent tenir compte de leurs atouts mais aussi de leurs contraintes (base Rhom).

Ainsi, les acteurs sont amenés à réutiliser des sites laissés en désuétude pendant des années. Ces sites ont majoritairement un passé industriel. La prise de conscience des problématiques qui leur sont liées est relative récente : Dominique Voynet, alors Ministre de l’aménagement et du territoire et de l’environnement, présenta une communication sur la politique des sites et des sols pollués pour la première fois en Conseil des Ministres en juin 2001.

Des ambitions stratégiques de développement territorial aux réalités concrètes de mises en œuvre des projets, le Grand Lyon utilise ses leviers normatifs (droit des sols, création de ZAC) et sa capacité budgétaire (maîtrise foncière, aménagement des espaces publics) pour amener les investisseurs privés à s’engager dans des opérations. Ceux-ci ne viennent que dans la mesure où leur engagement est suffisamment sécurisé et si la puissance publique prend à sa charge suffisamment d’investissements pour ouvrir des possibilités de plus-values.

Ce double lien créé, selon Paul Boino, Directeur de l’Institut d’urbanisme de Lyon, un contrôle croisé qui stabilise les acteurs publics et privés mais aussi la production de la ville en instituant une prophétie auto-réalisatrice : « les intentions stratégiques correspondent plus ou moins aux opérations réussies, car ce qui pourrait déroger est disqualifié à l’amont comme stratégie non pertinente, et à l’aval, comme opération infaisable économiquement ».

Ainsi, le projet urbain Carré de Soie compte de nombreux atouts : vastes réserves foncières, dynamique de développement de l’agglomération vers l’est, bonne desserte en transports en commun, bonne desserte routière, contexte d’agglomération favorable, éléments de patrimoine naturel et paysager ; mais aussi des contraintes : pollution des sols diffuse, localisation périphérique, mauvaise image du quartier (friche industrielle, Vaulx-en-Velin).

Selon Paul Boino, ce site est « concerné par la pollution industrielle ponctuelle des sols, laquelle ne menace pas l’équilibre de l’opération (p.155) ». Mais il écrira également : « le mode opératoire par projets du Grand Lyon tend à décomposer l’urbanisme en une juxtaposition d’opérations menées au gré des intérêts composés. Elle tend aussi à dépolitiser et à l’inverse à judiciariser sa possible mise en cohérence (p.229). »

La réhabilitation des sites soulève la question de la responsabilité en termes de pollution : qui va en payer le coût ? La détermination exacte du payeur est bien souvent confuse, ce qui engendre de lourdes et complexes négociations. D’autre part, les mesures prises en vue d’une remise en état du site sont fortement corrélées avec l’usage futur de celui-ci, ce qui soulève une seconde question : comment dépolluer et à qui revient la responsabilité de déterminer l’usage futur dont vont dépendre les investigations et les travaux à réaliser ?La prophétie autoréalisatrice et le grain de sable (PAE et sites pollués) dans Aménagement & urba trans (Lire la suite…)

19 avril 2012

Le projet urbain partenarial (PUP)

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion a introduit le projet urbain partenarial (PUP), un outil contractuel de préfinancement des équipements publics par les constructeurs ou aménageurs, nécessaires aux futurs usagers. Le décret d’application est sorti le 22 mars 2010.

Rappelons brièvement les intentions du législateur, lequel a souhaité faire appel au secteur privé afin de pouvoir faire face à la crise du logement – notamment eu égard aux désastreuses ventes à la découpe (ex groupe Gecina), répondre à l’urgence et endiguer les situations d’exclusion et de grande précarité.

Cet urbanisme opérationnel d’initiative privée (PUP) se différencie du Programme d’aménagement d’ensemble (PAE), d’initiative purement publique mais ne pouvant être modifié, ainsi que de la Zone d’aménagement concertée (ZAC). Au sein d’un PUP, les constructeurs et aménageurs disposent de la maîtrise foncière et financent l’équipement public, lequel est réalisé par la collectivité/EPCI.

Bien que recommandé par certains techniciens dans le cadre du projet « Grand Stade », le code de l’urbanisme (article L 332-11-3) exclut toutefois le recours au PUP en zone agricole ou en zone naturelle et forestière, ce qui fait qu’une telle option n’aurait pu être retenue dans le cadre de l’OL Land, sauf à modifier le zonage des parcelles classées A et N en zones AU ou U avant de réaliser les préemptions (nb : cette  disposition aurait été moins défavorable aux agriculteurs évincés).

Le recours au PUP implique la présence d’une ou de plusieurs opérations d’aménagement ou de construction dans un périmètre délimité, induisant une opération d’une certaine ampleur. Le PUP ne permet qu’une contractualisation du financement des équipements publics (ex tram T3) à l’exclusion des équipements propres (Grand Stade privé), lesquels ne sont réalisés que dans l’intérêt exclusif d’une opération d’aménagement ou de construction (OL Land).

Les équipements publics (T3) doivent excéder les besoins  du seul propriétaire. Ainsi, le contrat de PUP exclut les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain d’aménagement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (C.urb., art L 332-15).

Par contre, en application des principes de « lien direct » et de « proportionnalité », un PUP pourra financer les travaux de voirie tels que la réalisation de carrefours ou de ronds points, ou encore de travaux concernant l’extension de réseaux d’assainissement, d’eau ou d’électricité dont la longueur excède 100 m. La convention pourra mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs, que le coût des équipements publics (T3) répondant aux besoins des futurs usagers des constructions à édifier (Grand Stade) dans le périmètre fixée par la convention ou lorsque la capacité des équipements programmés (T3) excède ces besoins (OL Land), la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci (C.urb. art. L 332-11-3).

Ainsi, la collectivité/EPCI se doit d’indiquer la liste des équipements publics (TC) qu’elle s’engage à réaliser pour répondre aux besoins des futurs usagers des constructions projetées. Les propriétaires, constructeurs ou aménageurs doivent en contrepartie préciser l’opération d’aménagement ou de construction qu’ils souhaitent entreprendre. Le contrat détermine le montant des participations à payer par les personnes privées et celui qui restera à la charge de l’administration (participation pour le débranchement de T3 au Grand Stade chiffré à 33 M€ / versus TLE – future taxe d’aménagement – actuellement évaluée à 4.5 M€ sur 2 ans, soit 22.5 M€ sur 10 ans - l’exonération ne pouvant excéder 10 ans).

Le paiement par les opérateurs privés peut s’effectuer soit sous la forme d’une contribution financière, soit par des apports de terrains bâtis ou non bâtis. La participation des constructeurs ne peut se faire sous la forme de travaux réalisés pour le compte de la commune (ex : éclairage sur Chassieu), car dans ce cas, une procédure de mise en concurrence s’impose. Le régime juridique du PUP permet aux collectivités/EPCI d’organiser, à leur avantage, le financement par des personnes privées de tout ou partie des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d’aménagement ou de construction.

4 avril 2012

Les établissements publics fonciers locaux (EPFL)

Publié par alias dans Aménagement & urba

« La question foncière” est apparue dans un contexte marqué par la croissance urbaine à l’aune des 30 glorieuses. C’est ainsi que des établissements publics fonciers virent le jour dès 1962, dans un premier temps pilotés par l’Etat  (Région parisienne, Seine Normandie, Métropole Lorraine). 

Grâce à leur politique d’anticipation foncière, ces EPIC facilitèrent l’aménagement de villes nouvelles, de zones industrielles-portuaires et touristiques dans les années 70. Cet outil fut préféré aux SEM, lesquelles auraient alors été suspectées d’éventuels profits spéculatifs et entrent dans le champ concurrentiel, bien que détenues majoritairement par les pouvoirs publics (50 à 85% du capital).

Depuis la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, on distingue dorénavant les établissements publics d’aménagement d’Etat, qui peuvent réaliser toutes les opérations d’aménagement prévues par le code de l’urbanisme et les acquisitions foncières nécessaires, des établissements publics fonciers qui peuvent réaliser les acquisitions foncières et les opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l’aménagement ultérieur des terrains. 

Puis la loi du 13 juillet 2006 créa les sociétés publiques d’aménagement (SPLA), sociétés anonymes dont le capital détenu au minimum par 2 collectivités est à 100% public, puis les sociétés publiques locales (SPL) en 2010 dont le succès est escompté, et peut-être prochainement la sociétés locales de partenariat (SLP), dans lesquelles le secteur public serait minoritaire (34 à 39% du capital) et pour lesquelles l’avenir serait plus incertain. Preuve s’il en est que les pouvoirs publics souhaitent garder la maîtrise de l’aménagement et donc de la planification.

Progressivement, les collectivités locales s’emparèrent de la question. En 1976, le Conseil Général du Puy de Dôme et les communes de l’agglomération clermontoise lancèrent le premier syndicat mixte d’action foncière, mais il fallut attendre la LOV du 13 juillet 1991 pour que les collectivités se saississent véritablement du sujet, soit 10 ans après les premières lois de décentralisation. 

Dans un nouveau contexte marqué par la métropolisation des territoires, de nombreuses communes décidèrent de se doter d’un Etablissement public foncier local, avec cette fois-ci pour objectif de pallier aux déséquilibres sociaux de leur territoire. Il faudra attendre la loi SRU du 13 décembre 2000 pour que les Départements et Régions puissent être associés dès le départ au processus.

Par ailleurs,  la loi LOADDT du 25 juin 1999 imposera un volet foncier dans les futurs contrats d’agglomération, ce qui poussa de nombreux EPCI à créer leur propre établissement foncier entre 2002 et 2007 (CA Grenoble Alpes métropole, CA Dijon, CA Grand Toulouse, CA Perpignan-Méditerranée, Savoie-Chambéry Métropole…) et des observatoires fonciers sont en cours de création (Grand Dijon, Grand Avignon…). La communauté urbaine serait la bonne échelle selon le Directeur de l’Association des études foncières.

Ces EPFL ont pour mission de mener les études nécessaires à la maîtrise foncière, à réaliser des opérations d’achat, de portage, de gestion et de remise en état des terrains (dépollution), de revendre les terrains aux collectivités ou à leurs opérateurs et de conseiller les collectivités (ingénierie technique et financière, expertise). Ils peuvent ainsi agir par voie d’aquisition à l’amiable, par voie d’expropriation (DUP) ou encore par voie de préemption pour le compte des collectivités (sur les ENAP notamment).

Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, ces établissements devraient  pouvoir s’appuyer sur la base OEIL (observatoire des évaluations immobilières locales) et la base BNDP du projet Copernic (base nationale des données patrimoniales). 

Le financement des EPFL est généralement assuré par un portage des collectivités sur les 6 à 8 premières années avant qu’ils n’arrivent à s’autofinancer, par les emprunts et recettes pour prestations rendues et par des produits fiscaux.

Certaines collectivités ont souhaité prélever une taxe spéciale d’équipement (en moyenne 6,2 euros/habitant/an – maximum 20 euros/habitant/an) quand d’autres ont préféré adosser les recettes sur les droits de mutation à titre onéreux (en moyenne 15% des droits de mutation). Enfin, certains EPCI ont décidé de réaffecter les produits des prélèvement sur les ressources fiscales des communes assujetties au 20% de logements sociaux de la loi SRU mais ne les respectant pas.

L’établissement devra respecter le SCOT, le PLU-PLH ainsi que le plan de mandat (PPI) de la collectivité. En principe, ses interventions sont encadrées par des conditions d’information préalable et de transparence : Aucune opération ne peut être réalisée sans l’avis favorable de la commune sur le territoire de laquelle l’opération est prévue. Cet avis est réputé donné dans un délai de deux mois à compter de la saisine de la commune. Lorsque l’EPF intervient dans une commune membre dans le cadre d’une convention passée avec cette dernière, cette convention vaut avis pour les actions foncières prévues par ladite convention.

Mais à l’heure où l’on reproche aux collectivités locales le surcroît de strates si peu lisibles et si peu accessibles aux concitoyens, est-il judicieux de créer une énième personnalité morale ? L’EPFL traduit-il un empilement de compétences trop technocratique et trop coûteux, ou est-ce un outil au service d’une meilleure coordination institutionnelle, d’autant plus utile lorsque la maîtrise foncière est partagée entre plusieurs collectivités sur un même territoire  ? Et dans ce cas, quel serait l’échelon pertinent : régional, intercommunal ou départemental ?

Tout est une question de vision politique et de moyens (humains et financiers) que l’on souhaite affecter à la maîtrise de l’étalement urbain et sa politique de réserve foncière. Les opportunités foncières peuvent en effet atteindre 20 à 25% du coût  de la construction lorsqu’il s’agit de logement social, voire de 50% s’il s’agit d’une maison individuelle. 

Le droit de préemption urbain (bien que les DIA ne représente que 1 à 2% des transactions immobilières) est utile si l’opération s’intègre dans un projet prévu dans le cadre du plan de mandat, d’autant que la jurisprudence administrative exige une préemption fondée sur un projet existant précis (Le rapport du Conseil d’Etat de 2007 rédigé par Jean Pierre Duport propose la création d’un “droit de préférence”, toujours motivé par l’intérêt général, mais sans projet précis). Passées 5 années après acquisition, la collectivité peut cependant disposer du bien comme elle l’entend.

Lorsque le projet concerné est décidé et afin d’éviter la mobilisation de foncier difficile à entretenir sur la durée, la collectivité peut aussi recourir à l’acquisition amiable ou à l’aide d’une DUP si nécessaire. Il n’est cependant pas dit qu’en cas d’échec sur la négociation, le prix de la DIA n’ait pas flambé, mais la négociation en temps réel présente l’avantage d’éviter des dépenses inutiles ou prématurées.

Quant aux biens expropriés, ils doivent avoir reçu dans les 5 années la destination initialement prévue, à défaut, sauf nouvelle DUP, les propriétaires peuvent exiger la rétrocession de leurs biens. 

Pour les réserves foncières (DPUR), les enveloppes budgétaires doivent être consacrées à des interventions sur des secteurs stratégiques, par anticipation grâce à l’inter-SCOT (dense) et au PLU (secteurs de mixité sociale), lesquels s’élaborent en général de pair et non l’un avant l’autre.

Pour ce qui est du logement social, l’EPCI peut prendre à sa charge le foncier  en le mettant à disposition des petites communes et financer des réhabilitations en logements conventionnés. Les pouvoirs publics peuvent aussi créer des zones d’aménagement concerté ou différé (ZAC/ZAD) et établir une péréquation dans une opération d’aménagement entre le logement social et le logement privé par une négociation avec les aménageurs privés.

Concerter les acteurs (cabinet d’études, aménageur, promoteur) le plus en amont permet de mieux cibler les attentes au regard du foncier disponible et définir ensemble le plan-masse (cf réseau APPEL des éco-entreprises de la Région Rhône-Alpes).

Enfin, dans un rapport sur le DALO, le CESE propose pour financer le logement social, de taxer le stock de terrains nus constructibles et d’imposer aux communes qui ne respectent pas l’article 55 de la loi SRU de prendre en charge la différence entre le loyer payé et le loyer social applicable au demandeur.

Pour ce qui est du premier point, la loi Borloo du 13 juillet 2006 donne déjà la possibilité aux collectivités de majorer la valeur locative des propriétés non bâties classées en zone urbaine (maximum 3 euros/m2 – cf conseil municipal d’Autun).

Et comme l’a souligné Alain Juppé lors de la conférence des villes 2010, dans un contexte financier difficile pour les collectivités locales,  on peut s’étonner du fait que l’Etat réalise de trop fortes plus-values sur les produits de  cessions de son patrimoine immobilier aux collectivités locales désireuses d’augmenter leur parc de logement social.

En 2007, le gouvernement avait annoncé un “plan de mobilisation foncière” permettant d’ici 2012 la mise en chantier de 60 000 logements sur des terrains publics à céder, sachant qu’en 2006, la loi d’engagement national pour le logement avait porté la décote de la valeur des terrains à 35% dans les zones tendues. Or, il semblerait que l’Etat soit tiraillé entre ses objectifs de cohésion sociale et ses objectifs de réduction budgétaire/fiscale.

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