Le temps, la ville et l’urbaniste

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15 mai 2012

Vers une charte avec les promoteurs immobiliers pour mieux négocier le compte à rebours

Publié par alias dans Aménagement & urba

Les marchés fonciers de l’agglomération lyonnaise sont affectés par une forte inflation, ce qui affaibli la production de logements abordables et provoque un report de la demande en direction du parc locatif social. Au vues des difficultés pour accéder à un logement, de plus en plus de ménages à revenus modestes, voire intermédiaires, sont contraints de s’éloigner du centre de Lyon afin de pouvoir accéder à un logement abordable, constatent UrbaLyon et l’Institut d’Urbanisme.  

Cependant, ce processus « qui engendre un élargissement du bassin de vie et accentue les nuisances liées à l’étalement urbain, ne constitue pas une réponse durable à la crise ».  Si les élus communautaires commencent à intégrer peu à peu l’échelle du « pôle métropolitain » à leur réflexion, qu’en est-il de leur stratégie foncière et de la politique de l’habitat à cette échelle ?  Réussir à mobiliser le foncier en centre ville pour produire du logement abordable semble être une véritable gageure.

Il existe plusieurs outils pour réguler les mécanismes de formation des prix du parc privé :

La ZAC présente l’avantage de mobiliser des terrains et d’en moduler le prix de revente de part la péréquation réalisée l’échelle de l’îlot. Des clauses anti-spéculatives peuvent être justifiées sur les terrains subventionnés, permettant aux collectivités de récupérer la plus-value mécanique liée à la subvention en cas de revente. Ces mesures, bien que limitées dans le temps et n’ayant pas d’impact global sur le marché, sont-elles appliquées ?

Si l’intervention dans le marché immobilier se traduit par l’octroi de subventions, l’intervention sur le marché foncier permet quant à elle de capter les plus-values au droit du sol.

Le DPU permet de participer à la négociation du foncier. L’intérêt de ce dispositif d’encadrement du prix de cession est de permettre par la simple propriété provisoire transitoire d’un bien par les collectivités de grever ce dernier d’une forme de « servitude d’affectation » et de s’assurer que l’usage de ce bien réponde aux finalités d’intérêt général. Sauf que cela n’est, pour l’heure, pas très légal et présente un risque sur le plan juridique.

Le PC constitue un levier implicite, moins autoritaire que le DPU : la crainte de surcoûts liés à un recours sur le PC incite les promoteurs à établir de bonnes relations avec les collectivités. La négociation passe alors par des allers-retours sur la définition du programme, elle doit intervenir au plus tôt pour pouvoir influencer à la fois le prix du foncier et le contenu de l’opération, si possible avant que le compromis de vente ne soit signé entre le promoteur et le vendeur du foncier. Or, la plupart du temps, les collectivités interviennent trop tardivement.

En conclusion, maîtriser l’inflation foncière nécessiterait de donner un signal fort au secteur de l’immobilier, afin que celui-ci puisse anticiper les attentes des collectivités. Il ne suffit donc pas de leur indiquer là où les collectivités souhaitent bâtir, mais aussi comment et pourquoi elles souhaitent le faire. Certaines d’entre elles ont ainsi signé des chartes avec les promoteurs. Pour que ces éléments puissent être effectifs, ces chartes doivent être opposables.

Ces chartes fixent par exemple les règles en matière de qualité du bâti, de prix (chaque logement doit être vendu 10% moins cher que le prix du marché dans le quartier), de propriété occupante (70% des logements de chaque programme devront être vendus à des propriétaires occupants) et de clauses anti-spéculatives en cas de subvention (visant à encadrer le prix d’une revente éventuelle au cours des neuf premières années), ceci afin de donner aux promoteurs (marge de 8 à 10% sur les opérations) la possibilité de mieux négocier avec les vendeurs les prix des terrains déterminés lors du calcul du compte à rebours.

8 mai 2012

Face à la spéculation immobilière, le droit à l’urbanité (H.Lefebvre)

Publié par alias dans Aménagement & urba

Face à la spéculation immobilière, le droit à l'urbanité (H.Lefebvre) dans Aménagement & urba droit-150x150

Lors d’une conférence de presse organisée par le Président du Grand Lyon avec les promoteurs immobiliers le 3 mai 2012, à la question posée par de nombreux journalistes sur « comment rendre les logements financièrement abordables » pour les jeunes ménages et les étudiants – populations ciblées par le Président du Grand Lyon-,  les promoteurs répondirent : 

« Lyon attire les investisseurs, non parce qu’il existerait un levier fiscal, mais du fait de la politique menée par le Grand Lyon. Cela a induit une hausse du prix des logements de 11 % alors que dans les autres métropoles comparables, les prix ont stagné à +1 à +2 %. ».

Sur la dernière décennie, le financement de l’augmentation de la production du parc privé est due aux acquisitions par des investisseurs et non par des ménages, dont la part reste, elle, stable. Le Grand Lyon annonce vouloir miser sur l’accession à la propriété. Mais avec des prix qui ont augmenté de 28% en 6 ans dans le parc privé, quels ménages pourront suivre ?

Gérard Collomb dans son ouvrage « Et si la France s’éveillait… » critique la vision dépassée d’une social-démocratie classique fondée sur l’intervention de l’Etat par la redistribution et la réglementation, et propose d’inventer un nouveau modèle susceptible de garantir un niveau de vie et un modèle social par un modèle économique viable. Sa politique consiste à accroître l’investissement public pour éviter que l’activité ne s’effondre, et laisser le modèle social français jouer le rôle d’amortisseur. 

La principale critique portée par Paul Boino (PS), Directeur de l’Institut de l’urbanisme de Lyon, dans un ouvrage co-publié par le Grand Lyon en 2009, serait que le mode d’action du Grand Lyon ne répond pas à certains enjeux majeurs : « la ville, non pas pour les seuls ménages solvables, mais pour tous. ».

Et de citer en autorité de référence, Henri Lefebvre, auteur du livre « Le droit à la ville » publié en 1967. Henri Lefebvre a pratiqué la sociologie d’intervention, penseur de la modernité, c’est un penseur du possible. Il n’est pas un penseur du juste milieu mais de la dialectique, il est polémique, il se confronte ; ses écrits ont une forme offensive. Telles sont ses idées :

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5 mai 2012

La prophétie autoréalisatrice et le grain de sable (PAE et sites pollués)

Publié par alias dans Aménagement & urba

La prise en compte du développement durable implique une densification du tissu urbain existant et un renouvellement de la ville sur elle-même (loi SRU de décembre 2000). A l’échelle du PLU, les territoires en friche, en déshérence ou sous-utilisés, sont à recenser, à diagnostiquer, voire à hiérarchiser en fonction des enjeux. Les projets de territoire doivent tenir compte de leurs atouts mais aussi de leurs contraintes (base Rhom).

Ainsi, les acteurs sont amenés à réutiliser des sites laissés en désuétude pendant des années. Ces sites ont majoritairement un passé industriel. La prise de conscience des problématiques qui leur sont liées est relative récente : Dominique Voynet, alors Ministre de l’aménagement et du territoire et de l’environnement, présenta une communication sur la politique des sites et des sols pollués pour la première fois en Conseil des Ministres en juin 2001.

Des ambitions stratégiques de développement territorial aux réalités concrètes de mises en œuvre des projets, le Grand Lyon utilise ses leviers normatifs (droit des sols, création de ZAC) et sa capacité budgétaire (maîtrise foncière, aménagement des espaces publics) pour amener les investisseurs privés à s’engager dans des opérations. Ceux-ci ne viennent que dans la mesure où leur engagement est suffisamment sécurisé et si la puissance publique prend à sa charge suffisamment d’investissements pour ouvrir des possibilités de plus-values.

Ce double lien créé, selon Paul Boino, Directeur de l’Institut d’urbanisme de Lyon, un contrôle croisé qui stabilise les acteurs publics et privés mais aussi la production de la ville en instituant une prophétie auto-réalisatrice : « les intentions stratégiques correspondent plus ou moins aux opérations réussies, car ce qui pourrait déroger est disqualifié à l’amont comme stratégie non pertinente, et à l’aval, comme opération infaisable économiquement ».

Ainsi, le projet urbain Carré de Soie compte de nombreux atouts : vastes réserves foncières, dynamique de développement de l’agglomération vers l’est, bonne desserte en transports en commun, bonne desserte routière, contexte d’agglomération favorable, éléments de patrimoine naturel et paysager ; mais aussi des contraintes : pollution des sols diffuse, localisation périphérique, mauvaise image du quartier (friche industrielle, Vaulx-en-Velin).

Selon Paul Boino, ce site est « concerné par la pollution industrielle ponctuelle des sols, laquelle ne menace pas l’équilibre de l’opération (p.155) ». Mais il écrira également : « le mode opératoire par projets du Grand Lyon tend à décomposer l’urbanisme en une juxtaposition d’opérations menées au gré des intérêts composés. Elle tend aussi à dépolitiser et à l’inverse à judiciariser sa possible mise en cohérence (p.229). »

La réhabilitation des sites soulève la question de la responsabilité en termes de pollution : qui va en payer le coût ? La détermination exacte du payeur est bien souvent confuse, ce qui engendre de lourdes et complexes négociations. D’autre part, les mesures prises en vue d’une remise en état du site sont fortement corrélées avec l’usage futur de celui-ci, ce qui soulève une seconde question : comment dépolluer et à qui revient la responsabilité de déterminer l’usage futur dont vont dépendre les investigations et les travaux à réaliser ?La prophétie autoréalisatrice et le grain de sable (PAE et sites pollués) dans Aménagement & urba trans (Lire la suite…)

19 avril 2012

Le projet urbain partenarial (PUP)

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion a introduit le projet urbain partenarial (PUP), un outil contractuel de préfinancement des équipements publics par les constructeurs ou aménageurs, nécessaires aux futurs usagers. Le décret d’application est sorti le 22 mars 2010.

Rappelons brièvement les intentions du législateur, lequel a souhaité faire appel au secteur privé afin de pouvoir faire face à la crise du logement – notamment eu égard aux désastreuses ventes à la découpe (ex groupe Gecina), répondre à l’urgence et endiguer les situations d’exclusion et de grande précarité.

Cet urbanisme opérationnel d’initiative privée (PUP) se différencie du Programme d’aménagement d’ensemble (PAE), d’initiative purement publique mais ne pouvant être modifié, ainsi que de la Zone d’aménagement concertée (ZAC). Au sein d’un PUP, les constructeurs et aménageurs disposent de la maîtrise foncière et financent l’équipement public, lequel est réalisé par la collectivité/EPCI.

Bien que recommandé par certains techniciens dans le cadre du projet « Grand Stade », le code de l’urbanisme (article L 332-11-3) exclut toutefois le recours au PUP en zone agricole ou en zone naturelle et forestière, ce qui fait qu’une telle option n’aurait pu être retenue dans le cadre de l’OL Land, sauf à modifier le zonage des parcelles classées A et N en zones AU ou U avant de réaliser les préemptions (nb : cette  disposition aurait été moins défavorable aux agriculteurs évincés).

Le recours au PUP implique la présence d’une ou de plusieurs opérations d’aménagement ou de construction dans un périmètre délimité, induisant une opération d’une certaine ampleur. Le PUP ne permet qu’une contractualisation du financement des équipements publics (ex tram T3) à l’exclusion des équipements propres (Grand Stade privé), lesquels ne sont réalisés que dans l’intérêt exclusif d’une opération d’aménagement ou de construction (OL Land).

Les équipements publics (T3) doivent excéder les besoins  du seul propriétaire. Ainsi, le contrat de PUP exclut les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain d’aménagement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (C.urb., art L 332-15).

Par contre, en application des principes de « lien direct » et de « proportionnalité », un PUP pourra financer les travaux de voirie tels que la réalisation de carrefours ou de ronds points, ou encore de travaux concernant l’extension de réseaux d’assainissement, d’eau ou d’électricité dont la longueur excède 100 m. La convention pourra mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs, que le coût des équipements publics (T3) répondant aux besoins des futurs usagers des constructions à édifier (Grand Stade) dans le périmètre fixée par la convention ou lorsque la capacité des équipements programmés (T3) excède ces besoins (OL Land), la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci (C.urb. art. L 332-11-3).

Ainsi, la collectivité/EPCI se doit d’indiquer la liste des équipements publics (TC) qu’elle s’engage à réaliser pour répondre aux besoins des futurs usagers des constructions projetées. Les propriétaires, constructeurs ou aménageurs doivent en contrepartie préciser l’opération d’aménagement ou de construction qu’ils souhaitent entreprendre. Le contrat détermine le montant des participations à payer par les personnes privées et celui qui restera à la charge de l’administration (participation pour le débranchement de T3 au Grand Stade chiffré à 33 M€ / versus TLE – future taxe d’aménagement – actuellement évaluée à 4.5 M€ sur 2 ans, soit 22.5 M€ sur 10 ans - l’exonération ne pouvant excéder 10 ans).

Le paiement par les opérateurs privés peut s’effectuer soit sous la forme d’une contribution financière, soit par des apports de terrains bâtis ou non bâtis. La participation des constructeurs ne peut se faire sous la forme de travaux réalisés pour le compte de la commune (ex : éclairage sur Chassieu), car dans ce cas, une procédure de mise en concurrence s’impose. Le régime juridique du PUP permet aux collectivités/EPCI d’organiser, à leur avantage, le financement par des personnes privées de tout ou partie des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d’aménagement ou de construction.

4 avril 2012

Les établissements publics fonciers locaux (EPFL)

Publié par alias dans Aménagement & urba

« La question foncière” est apparue dans un contexte marqué par la croissance urbaine à l’aune des 30 glorieuses. C’est ainsi que des établissements publics fonciers virent le jour dès 1962, dans un premier temps pilotés par l’Etat  (Région parisienne, Seine Normandie, Métropole Lorraine). 

Grâce à leur politique d’anticipation foncière, ces EPIC facilitèrent l’aménagement de villes nouvelles, de zones industrielles-portuaires et touristiques dans les années 70. Cet outil fut préféré aux SEM, lesquelles auraient alors été suspectées d’éventuels profits spéculatifs et entrent dans le champ concurrentiel, bien que détenues majoritairement par les pouvoirs publics (50 à 85% du capital).

Depuis la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, on distingue dorénavant les établissements publics d’aménagement d’Etat, qui peuvent réaliser toutes les opérations d’aménagement prévues par le code de l’urbanisme et les acquisitions foncières nécessaires, des établissements publics fonciers qui peuvent réaliser les acquisitions foncières et les opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l’aménagement ultérieur des terrains. 

Puis la loi du 13 juillet 2006 créa les sociétés publiques d’aménagement (SPLA), sociétés anonymes dont le capital détenu au minimum par 2 collectivités est à 100% public, puis les sociétés publiques locales (SPL) en 2010 dont le succès est escompté, et peut-être prochainement la sociétés locales de partenariat (SLP), dans lesquelles le secteur public serait minoritaire (34 à 39% du capital) et pour lesquelles l’avenir serait plus incertain. Preuve s’il en est que les pouvoirs publics souhaitent garder la maîtrise de l’aménagement et donc de la planification.

Progressivement, les collectivités locales s’emparèrent de la question. En 1976, le Conseil Général du Puy de Dôme et les communes de l’agglomération clermontoise lancèrent le premier syndicat mixte d’action foncière, mais il fallut attendre la LOV du 13 juillet 1991 pour que les collectivités se saississent véritablement du sujet, soit 10 ans après les premières lois de décentralisation. 

Dans un nouveau contexte marqué par la métropolisation des territoires, de nombreuses communes décidèrent de se doter d’un Etablissement public foncier local, avec cette fois-ci pour objectif de pallier aux déséquilibres sociaux de leur territoire. Il faudra attendre la loi SRU du 13 décembre 2000 pour que les Départements et Régions puissent être associés dès le départ au processus.

Par ailleurs,  la loi LOADDT du 25 juin 1999 imposera un volet foncier dans les futurs contrats d’agglomération, ce qui poussa de nombreux EPCI à créer leur propre établissement foncier entre 2002 et 2007 (CA Grenoble Alpes métropole, CA Dijon, CA Grand Toulouse, CA Perpignan-Méditerranée, Savoie-Chambéry Métropole…) et des observatoires fonciers sont en cours de création (Grand Dijon, Grand Avignon…). La communauté urbaine serait la bonne échelle selon le Directeur de l’Association des études foncières.

Ces EPFL ont pour mission de mener les études nécessaires à la maîtrise foncière, à réaliser des opérations d’achat, de portage, de gestion et de remise en état des terrains (dépollution), de revendre les terrains aux collectivités ou à leurs opérateurs et de conseiller les collectivités (ingénierie technique et financière, expertise). Ils peuvent ainsi agir par voie d’aquisition à l’amiable, par voie d’expropriation (DUP) ou encore par voie de préemption pour le compte des collectivités (sur les ENAP notamment).

Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, ces établissements devraient  pouvoir s’appuyer sur la base OEIL (observatoire des évaluations immobilières locales) et la base BNDP du projet Copernic (base nationale des données patrimoniales). 

Le financement des EPFL est généralement assuré par un portage des collectivités sur les 6 à 8 premières années avant qu’ils n’arrivent à s’autofinancer, par les emprunts et recettes pour prestations rendues et par des produits fiscaux.

Certaines collectivités ont souhaité prélever une taxe spéciale d’équipement (en moyenne 6,2 euros/habitant/an – maximum 20 euros/habitant/an) quand d’autres ont préféré adosser les recettes sur les droits de mutation à titre onéreux (en moyenne 15% des droits de mutation). Enfin, certains EPCI ont décidé de réaffecter les produits des prélèvement sur les ressources fiscales des communes assujetties au 20% de logements sociaux de la loi SRU mais ne les respectant pas.

L’établissement devra respecter le SCOT, le PLU-PLH ainsi que le plan de mandat (PPI) de la collectivité. En principe, ses interventions sont encadrées par des conditions d’information préalable et de transparence : Aucune opération ne peut être réalisée sans l’avis favorable de la commune sur le territoire de laquelle l’opération est prévue. Cet avis est réputé donné dans un délai de deux mois à compter de la saisine de la commune. Lorsque l’EPF intervient dans une commune membre dans le cadre d’une convention passée avec cette dernière, cette convention vaut avis pour les actions foncières prévues par ladite convention.

Mais à l’heure où l’on reproche aux collectivités locales le surcroît de strates si peu lisibles et si peu accessibles aux concitoyens, est-il judicieux de créer une énième personnalité morale ? L’EPFL traduit-il un empilement de compétences trop technocratique et trop coûteux, ou est-ce un outil au service d’une meilleure coordination institutionnelle, d’autant plus utile lorsque la maîtrise foncière est partagée entre plusieurs collectivités sur un même territoire  ? Et dans ce cas, quel serait l’échelon pertinent : régional, intercommunal ou départemental ?

Tout est une question de vision politique et de moyens (humains et financiers) que l’on souhaite affecter à la maîtrise de l’étalement urbain et sa politique de réserve foncière. Les opportunités foncières peuvent en effet atteindre 20 à 25% du coût  de la construction lorsqu’il s’agit de logement social, voire de 50% s’il s’agit d’une maison individuelle. 

Le droit de préemption urbain (bien que les DIA ne représente que 1 à 2% des transactions immobilières) est utile si l’opération s’intègre dans un projet prévu dans le cadre du plan de mandat, d’autant que la jurisprudence administrative exige une préemption fondée sur un projet existant précis (Le rapport du Conseil d’Etat de 2007 rédigé par Jean Pierre Duport propose la création d’un “droit de préférence”, toujours motivé par l’intérêt général, mais sans projet précis). Passées 5 années après acquisition, la collectivité peut cependant disposer du bien comme elle l’entend.

Lorsque le projet concerné est décidé et afin d’éviter la mobilisation de foncier difficile à entretenir sur la durée, la collectivité peut aussi recourir à l’acquisition amiable ou à l’aide d’une DUP si nécessaire. Il n’est cependant pas dit qu’en cas d’échec sur la négociation, le prix de la DIA n’ait pas flambé, mais la négociation en temps réel présente l’avantage d’éviter des dépenses inutiles ou prématurées.

Quant aux biens expropriés, ils doivent avoir reçu dans les 5 années la destination initialement prévue, à défaut, sauf nouvelle DUP, les propriétaires peuvent exiger la rétrocession de leurs biens. 

Pour les réserves foncières (DPUR), les enveloppes budgétaires doivent être consacrées à des interventions sur des secteurs stratégiques, par anticipation grâce à l’inter-SCOT (dense) et au PLU (secteurs de mixité sociale), lesquels s’élaborent en général de pair et non l’un avant l’autre.

Pour ce qui est du logement social, l’EPCI peut prendre à sa charge le foncier  en le mettant à disposition des petites communes et financer des réhabilitations en logements conventionnés. Les pouvoirs publics peuvent aussi créer des zones d’aménagement concerté ou différé (ZAC/ZAD) et établir une péréquation dans une opération d’aménagement entre le logement social et le logement privé par une négociation avec les aménageurs privés.

Concerter les acteurs (cabinet d’études, aménageur, promoteur) le plus en amont permet de mieux cibler les attentes au regard du foncier disponible et définir ensemble le plan-masse (cf réseau APPEL des éco-entreprises de la Région Rhône-Alpes).

Enfin, dans un rapport sur le DALO, le CESE propose pour financer le logement social, de taxer le stock de terrains nus constructibles et d’imposer aux communes qui ne respectent pas l’article 55 de la loi SRU de prendre en charge la différence entre le loyer payé et le loyer social applicable au demandeur.

Pour ce qui est du premier point, la loi Borloo du 13 juillet 2006 donne déjà la possibilité aux collectivités de majorer la valeur locative des propriétés non bâties classées en zone urbaine (maximum 3 euros/m2 – cf conseil municipal d’Autun).

Et comme l’a souligné Alain Juppé lors de la conférence des villes 2010, dans un contexte financier difficile pour les collectivités locales,  on peut s’étonner du fait que l’Etat réalise de trop fortes plus-values sur les produits de  cessions de son patrimoine immobilier aux collectivités locales désireuses d’augmenter leur parc de logement social.

En 2007, le gouvernement avait annoncé un “plan de mobilisation foncière” permettant d’ici 2012 la mise en chantier de 60 000 logements sur des terrains publics à céder, sachant qu’en 2006, la loi d’engagement national pour le logement avait porté la décote de la valeur des terrains à 35% dans les zones tendues. Or, il semblerait que l’Etat soit tiraillé entre ses objectifs de cohésion sociale et ses objectifs de réduction budgétaire/fiscale.

18 janvier 2010

Des tours amiantées : un non-lieu ?

Publié par alias dans Aménagement & urba

Retour sur un parti architectural raté et sur le choix de cet urbanisme hors sol : Un 14 juillet 1996, sur fond de scandale de l’amiante, le président Chirac annonça à la télévision : “il n’y aura plus d’étudiants à Jussieu avant la fin de l’année“.

Cette annonce fit suite à l’activisme de Michel Parigot responsable du Comité anti-amiante de Jussieu qui déclara en 1994 : « Nous avons été confrontés au Comité Permanent Amiante très rapidement et l’existence de ce truc m’a sidéré ; quand on téléphonait au ministère de la santé, on tombait sur quelqu’un de ce comité qui nous répondait : « Il y a plus de risques sur le périphérique que dans votre université ». Nous avons très vite compris que cette structure n’avait réussi à fonctionner aussi longtemps que parce qu’elle n’avait pas été dénoncée publiquement. C’est le genre de choses qui ne supportent pas la lumière. ».

Le 19 octobre 1996, le Professeur Claude Allègre continua cependant à publier une défense du lobby de l’amiante et qualifia l’affaire de Jussieu de « phénomène de psychose collective », avant de devenir…Ministre de l’Education nationale.

L’avenir donnera cependant raison au Comité anti-amiante.

Si l’idée de déplacer les 50000 étudiants fut vite abandonnée par les pouvoirs publics, il est décidé que les travaux de désamiantage devront être lancés sans plus attendre. L’Etat a donc conclu des marchés sans mise en concurrence en invoquant le caractère d’ »urgence impérieuse » qui permettait de s’abstraire des contraintes du Code des Marchés Publics.

Le pilotage des travaux impliquait une pluralité d’acteurs : le Ministère de l’Education nationale, les universités Paris VI et Paris VII, le Rectorat de Paris… C’est pourquoi la création de l’Etablissement Public du Campus de Jussieu (ECPJ) décidée en 1997 avait pour finalité d’unifier le pilotage.

Mais l’ECPJ ne disposait aucunement des moyens d’imposer ses arbitrages aux multiples intervenants. Comme aucune planification d’ensemble n’avait été sérieusement considérée, ces marchés ont bien sûr été régulièrement renégociés à grand frais. La prise en compte tardive de la nécessité réglementaire de mettre tout le campus aux normes de sécurité incendie n’a rien arrangé.

Cela s’est traduit par une série de décisions contradictoires et un dépassement financier que le Ministère des Finances évalua à 500 millions d’euros. Le rapport de la Cour des Comptes de 2004 rend notamment compte du long feuilleton du désamiantage du campus de Jussieu et pose la question “des universités jalouses d’une autonomie qu’elles n’ont pas toujours les moyens d’assumer pleinement”.

Les travaux de désamiantage du campus de Jussieu ayant pris du retard, la préfecture de Paris a dû délivrer en décembre 2007 un second arrêté de prorogation portant la date limite pour la fin du désamiantage de Jussieu au 31 décembre 2010.

Les crédits du plan de relance (mesure 14) devraient permettre à l’établissement public du campus de Jussieu de respecter cette échéance en accélérant le désamiantage du secteur est.

En 2010, la justice accepta d’indemniser pour la première fois des salariés non (encore) malades, pour le stress permanent que représente leur exposition passée à l’amiante ; les salariés étant amenés à subir des contrôles et examens réguliers propres à réactiver cette angoisse (préjudice d’anxiété).

Pour autant, faut-il renoncer aux tours ou immeubles de grande hauteur (IGH), alors que nous subissons les conséquences d’une non prise en compte des besoins en logements, notamment sociaux, cumulée à une rareté du foncier disponible ? 

Lors du marché international des professionnels de l’immobilier (MIPI) de 2007, de nombreuses maquettes de futurs gratte-ciel furent présentées : la tour de la fédération de Moscou, la tour Zlota de Varsovie, la tour de la liberté de New York, les tours Renzo piano et London tower bridge de Londres, les tours Granite, Generali et Unibail de la Défense…

Mais à la différence de la situation d’après guerre, les tours actuelles sont programmées pour soutenir les pôles de compétitivité. A Francfort, reconnue capitale européenne des gratte-ciel, l’agence d’urbanisme Jourdan & Miller admet que « l’intégration des logements dans les tours du centre ville, si elle participe à la pluralité des fonctions recherchée, ne concourt pas à la mixité sociale ; le prix élevé de l’immobilier dans les tours ne le permettrait pas « .

Pour créer davantage de logements sociaux, d’autres solutions existent comme la mobilisation des terrains mal utilisés, l’application du droit de réquisition d’immeubles de bureaux vides voués à la spéculation, la préemption des quelques logements loi 1948 restant…

Aux barres de Le Corbusier créées pour endiguer la crise du logement, s’est substitué le modèle de tours « Manhattan » coûteuses (2000 euros/m2 autour de 50 m, 3000 euros/m2 au delà de 150 m, 6500 euros/m2 au delà de 200 m, selon l’IAURIF)  et énergivores (minimum atteignable : 120kWh/m2/an, loin du 50 kWh/m2/an du Grenelle ou des 15kWh/m2/an des Passiv Haus), aux services de grands groupes internationaux toujours plus performants et prestigieux.

La Green tower ne serait pas réaliste car trop coûteuse m’a confié l’un  des architectes travaillant sur ce projet, le greenwashing ne serait donc pas au point. Fi du plan climat ! Ces tours sont destinées à faire fructifier les marchés financiers et touristiques très haut de gamme. Certains argueront que compétitivité rime avec solidarité, le discours est fallacieux. D’autres tenteront d’introduire de la mixité, c’est déjà mieux. 

Pour montrer qu’ils sont entrés dans l’ère de la globalisation, des élus proposent une nouvelle et froide architecture allant jusqu’à 200 mètres de haut sur plusieurs sites parisiens situés au pied d’échangeurs routiers. Certes, les territoires sont difficiles.

Mais ne voit-on pas dans ces skylines, des escalades de façade, des sauts en parachute, des courses d’escaliers indéfinies, des paysages fascinant d’inhumanité, l’absence d’un véritable réseau viaire, l’apparition de gated communities à la verticale, l’établissement d’une nouvelle frontière territoriale entre Paris et les communes voisines.

Le Conseil de Paris a ainsi prévu de construire des tours sur plusieurs sites : porte de Versailles (150m), quartier Masséna-Bruneseau (150-200m), secteur Bercy-Charenton-quai d’Ivry (200m)… Souhaitons a minima, que les élus veilleront à intégrer la dimension « écosystème », à défaut de vouloir construire des éco-quartiers et des bâtiments à faible consommation énergétique.

Les spéculateurs financeraient certes la couverture des voies ferroviaires….mais aussi le lifting de leurs autoroutes urbaines et leur droit à polluer en contrepartie. Les territoires désespérés auront ainsi leurs cataplasmes, faute d’un investissement collectif et d’une planification suffisante.

Si certaines personnes disent très bien se porter dans les tours, Thierry Paquot rappelle qu’à ce jour, aucune étude psycho-sociologique n’a été menée sur le comportement des usagers d’une tour (circulation sanguine, vertige, sentiment d’oppression, peur du vide, sinusites, céphalées) ni sur la dépendance des habitants envers tout un appareillage technologique (air conditionné, ascenseur, réseau électrique…).

Aux difficultés éventuelles éprouvées par les usagers, les tours gênent également les riverains par leurs ombres portées et leur trop forte luminosité. A l’heure des économies d’énergie, ce gaspillage énergétique et cette pollution lumineuse ne sont pas acceptables. Les plantes et les animaux, tout comme les hommes, ont un besoin indispensable du cycle jour/nuit pour leurs métabolismes.

Or, avec une urbanisation mal pensée, des projets de construction d’immeubles de grande hauteur, ainsi que l’évolution des modes de vie consumériste, la lumière finit par envahir tous les biotopes. La lumière visible de loin sidère ou désoriente les oiseaux migrateurs. Les projets de tours auront pour effet de briser les corridors biologiques.

25 octobre 2009

Grenelle de l’environnement : quels seront les arbitrages de la loi de finances ?

Publié par alias dans Finances & fiscalité

Le Grenelle de l’environnement devrait aboutir sur trois textes législatifs destinés à amorcer « la révolution écologique ». L’objectif consistait surtout à rattraper le retard pris par la France dans la transposition des directives européennes, notamment dans les politiques sectorielles de l’énergie, la gestion des déchets ou l’évaluation systématique de l’impact environnemental des projets d’urbanisme. 

 La loi Grenelle 1 indique que « L’Etat assure le suivi de leur mise en œuvre au sein d’un comité pérennisant la conférence des parties prenantes du Grenelle de l’environnement et en rend compte chaque année devant le Parlement, auquel il propose les mesures propres à améliorer leur efficacité. Le Gouvernement transmet à celui-ci, au plus tard avant le 10 octobre, un rapport annuel sur la mise en œuvre des engagements prévus par la présente loi, son incidence sur les finances et la fiscalité locales et son impact sur les prélèvements obligatoires au regard du principe de stabilité de la pression fiscale pesant sur les particuliers et les entreprises. ». 

Précisons en passant que la fameuse « gouvernance à 5 » (patronat, syndicat, ONG, collectivités territoriales, administration) ne fait que répondre aux obligations liées à la convention d’Aarhus, laquelle fut ratifiée par la France en 2002. 

Après la phase de concertation qui commença en juillet 2007, il s’en suivit l’adoption du projet de « loi de programmation de mise en œuvre du Grenelle de l’environnement » dite « Grenelle 1 » en Conseil des ministres le 11 juin 2008. Les parlementaires votèrent le projet de loi le 3 août 2009, s’ensuivit sa publication consolidée au JO du 6 août 2009.   

Ce texte est cependant en retrait sur les politiques sectorielles de la mobilité (manque un financement par une taxe carbone, un encouragement à un véritable report modal et une clarification des compétences), de l’aménagement du territoire (la trame verte et bleue perdrait son caractère opposable, manque un changement de modèle agricole, une volonté politique contre l’étalement urbain et l’inversion de la charge de la preuve qui consiste à n’accepter des projets ou décisions à fort impact environnemental que comme ultime recours) et de la rénovation des bâtiments (sous financée). Il conviendrait entre autre de mettre en oeuvre la proposition issue du Grenelle, non reprise, d’attribuer le bloc de compétence climat (aménagement, bâtiments, transports, énergie, environnement) aux métropoles, au-delà de la simple expérimentation (art.73 de la constitution), et de prévoir les modalités de financement subséquentes. 

Le projet de « loi portant engagement national pour l’environnement » dite « Grenelle 2 »  a été déposé il y a plus de 6 mois au Sénat par le Gouvernement. Sa discussion a été plusieurs fois retardée et finalement l’urgence a été déclarée. Le projet de loi a été adopté au Sénat le 8 octobre 2009 en seconde lecture et revient à l’Assemblée nationale dans un contexte marqué par l’imminence du sommet de Copenhague et la préparation de la loi de finances 2010. Annoncée comme une loi de précision du Grenelle, elle est encore approximative et renverrait à 136 décrets et 14 ordonnances. Se pose la question du financement de ces nouvelles mesures, dont beaucoup reposent sur les collectivités territoriales ; à quoi serviront le Grand Emprunt et la Contribution Climat Energie?  

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17 octobre 2009

Réforme territoriale : les compétences des métropoles

Publié par alias dans Réforme territoriale

La métropole exercera de plein droit, au lieu et place des communes membres, les compétences suivantes :

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15 février 2009

Pouvoirs d’achat : pour consommer des biens délocalisés ?

Publié par alias dans Economie & clusters

Augmenter le pouvoir d’achat des ménages, on n’entend plus que cela ! Cela est, certes, vital pour les personnes vivant en dessous du seuil de pauvreté, mais rehausser le pouvoir d’achat de tous nos concitoyens ne serait qu’une pure fuite en avant. Si la priorité est d’agir sur le coût des dépenses fixes (logement, transports, énergie), regardons comment se portent les prix de la grande distribution (hypermarchés, supermarchés, discount).

Encore récemment, les mêmes produits des mêmes marques coûtaient nettement moins cher dans les circuits de grande distribution de nos voisins européens que chez nous, parfois dans des proportions aberrantes ! Pourtant, le secteur de la distribution fut de nombreuses fois réglementé en France afin d’abaisser les prix des produits de première nécessité. Encourager la concurrence accrue entre les distributeurs devait servir les intérêts du consommateur. Mais avons-nous un seul instant pensé aux producteurs ?

Déjà à la sortie de la Seconde Guerre mondiale, l’ordonnance de 1945 fixa une longue liste de produits les plus courants dont les prix étaient administrés, une façon de lutter contre le marché noir. Lorsque cela ne fut plus estimé nécessaire, l’ordonnance Balladur du 1er décembre 1986 libéra les prix de ces biens en interdisant toutefois les ventes à perte (la facture de vente avec éventuellement marge avant en précise le montant). Par la suite, la loi Galland de 1996 visera à interdire aux grandes surfaces la possibilité intégrer les ristournes arrières de leurs fournisseurs dans le prix de vente aux consommateurs, en espérant ainsi ne pas introduire un déséquilibre qui serait préjudiciable au petit commerce.

Or la loi Galland eut pour effet contraire d’accroître les bénéfices des grandes surfaces, lesquelles profitèrent des marges arrières, ou dit autrement, des rétro-commissions, des remises différées, des autres avantages financiers…. En 1999, les industriels accusèrent les grandes surfaces en situation quasi monopolistique de dérapages.

Prenant le contre-pied de la loi Galland, plusieurs lois de libéralisation des prix furent votées, contribuant à développer la concurrence des grandes surfaces au service des consommateurs.

La loi Dutreil II (2005) et la loi Chatel (2007) permirent aux distributeurs d’intégrer progressivement leurs marges arrières dans le calcul du seuil de leur revente à perte.

La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, inspirée par la commission Attali, complétera le dispositif en instaurant la liberté tarifaire entre fournisseurs et distributeurs tout en obligeant les distributeurs à payer plus rapidement les petits producteurs, en assouplissement des règles d’urbanisme commercial pour les supermarchés tout en renforçant les moyens des élus locaux.

Ces politiques visèrent à déréguler les prix sur les produits de première nécessité des grandes surfaces, le Prix de Vente Consommateur. Christine Lagarde lancera un observatoire des prix et des marges pour s’assurer du résultat.

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Pour autant, les négociations entre fournisseurs et distributeurs peuvent-elles être considérées comme étant équilibrées lorsque, seuls six grands groupes se partagent les surfaces de ventes des hypermarchés face à un tissu de PME constitutif de l’industrie agro-alimentaire hexagonale ? Ces PME auront-elles vraiment leurs mots à dire ? 

Christian Jacquiau, auteur des Coulisses de la grande distribution, expliquera: « Imaginez le marché comme un sablier : en haut, vous avez les fournisseurs avec leurs marchandises, leur but est d’atteindre, en bas, les consommateurs. Mais pour cela, ils sont obligés de passer par un goulot d’étranglement très étroit : les hypermarchés. Ceux-ci profitent de leur situation privilégiée face aux PME qui leur vendent les produits afin d’avoir les prix les plus bas possibles. »

Résultat : le moins-disant l’emporte, et, écrasés par la pression de la grande distribution et les fameuses marges arrières, les petits producteurs mettent la clef sous la porte, quand les gros délocalisent dans des pays où la vie – et le coût du travail – sont moins chers. Il faut contenir les prix et revaloriser les bas salaires, proclamerons d’une seule voix les forces de Gauche, mais prennent-elles seulement en compte le fait que nous consommons des produits importés ?

Notre balance commerciale est lourdement déficitaire et les perspectives françaises en matière d’exportations ont peu de chance de s’améliorer !  Nos parts de marché diminuent régulièrement, certes en raison de la forte concurrence des pays émergents, mais aussi sur un rythme plus élevé que celui des principaux pays de la zone euro. Cela signifie que la compétitivité des entreprises françaises est insuffisante. Les grandes entreprises du CAC 40 dont l’essentiel des activités se situe désormais hors de l’Hexagone s’en sortent, cependant la France manque cruellement de grosses PME de plus de 500 salariés qui soient en mesure de fabriquer des produits de qualité sur les créneaux les plus porteurs. 

Les écologistes répondront qu’il faut commencer par relocaliser les activités en privilégiant celles qui sont fortement créatrices d’emplois et écologiquement soutenables. Cela peut fonctionner dans certains secteurs ; mais dans la grande distribution, comment faire lorsque les frontières sont ouvertes ?

Mieux flécher les aides de Bruxelles, oui, certainement, mais cela ne suffira pas. Faut-il surtaxer les produits importés, fabriqués à bas coût et pollueurs ? Cela serait injuste socialement pour les ménages aux faibles revenus. Ou au contraire supprimer la TVA sur les produits de première nécessité ? Il n’est pas évident que cette mesure puisse relancer notre système productif. Supprimer le système des marges arrières et permettre aux producteurs de définir le prix de vente aux consommateurs (comme pour les livres) suivant la proposition de Christian Jacquiau ? Laver les cerveaux de nos concitoyens pour qu’ils n’achètent plus que des produits locaux dans des coopératives bio au fin fond du Larzac ?

Dans une économie ouverte, il aurait fallu restaurer les marges des producteurs français qui sont plus faibles que celles de leurs concurrents européens, en raison de la fiscalité et des charges sociales, et faciliter davantage l’investissement écologiquement soutenable. 

Pourquoi ne pas remplacer l’impôt sur les bénéfices des sociétés par un impôt sur les dividendes des actionnaires-ménages, afin qu’ils investissement durablement dans l’économie capitalistique, comme le suggère Jean Peyrelevade ? Pourquoi ne pas supprimer la taxe professionnelle assise sur les valeurs locatives des équipements par une taxe carbone sur les activités polluantes ? 

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Nb : L’hypothèse d’atomicité de la concurrence parfaite n’est, en général, pas vérifier lorsque le nombre de producteurs concurrents est faible, ou lorsque la taille est inégale. Des modèles d’oligopoles ont été développées lorsque les coûts fixes apparaissent à la production et donnent lieu à l’existence d’économies d’échelles. Les entreprises identiques se font concurrence par la quantité et ne formulent pas d’hypothèse sur la quantité produite par les autres firmes qui est une inconnue (Cournot). Il y a rationnement de la demande et le prix est supérieur au coût marginal de production, le surcoût étant d’autant plus important que la demande est captive. L’équilibre de constitue pas un optimum de Pareto et la perte de bien-être est en 1/n, où n est le nombre d’entreprises constituant l’oligopole. Et lorsqu’une entreprise a une position de leader, elle anticipe la réaction des autres entreprises et se comporte comme un monopole sur la demande résiduelle (Stackelberg). Cette situation est sous-optimale mais est plus favorable pour le consommataeur que le duopole de Cournot.

Jacquiau, C., Les coulisses de la grande distribution, Albin Michel, 2000

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