Le temps, la ville et l’urbaniste

22 juillet 2012

La préparation du roman (R.Barthes)

Publié par alias dans Culture

Les cours retranscrits de Roland Barthes, que cela  soit  »comment vivre ensemble » ou « la préparation du roman », m’ont toujours agréablement surprise. Dans la préparation du roman, il répondra notamment à un bon nombre de mes questions, dont paraît-il, d’autres auteurs tels que Faulkner répondirent d’une manière plus concise, mais qu’importe. Que m’a-t-il appris, en dépit du fait que l’on n’apprend généralement que ce que l’on sait déjà ?

En vrac, car il ne s’agit pas d’un résumé mais d’une sélection personnelle. Roland Barthes s’autorise le bariolage des genres, entre roman et essai. La seule satisfaction vraie qu’un écrit publié peut lui donner, c’est lorsque, par quelques lettres de lecteurs inconnus, il peut se convaincre qu’il a répondu à une demande qui s’ignorait, preuve que son livre est vivant. Le bon livre est cadencé, certaines parties s’affaisseront quand d’autres resteront debout dressées, cristallines, pures et brillantes. Le grand écrivain n’est pas quelqu’un à qui on se compare, mais à qui l’on peut, l’on veut, plus ou moins partiellement, s’identifier. Roland Barthes estime que la littérature n’est plus soutenue que par une clientèle de déclassés.

Il dira que l’on échoue toujours à parler de ce qu’on aime. L’écriture ne peut coïncider avec l’Amour, elle vient après.   L’imaginaire de l’auteur n’est pas psychologique, il est désirent, amoureux. Le roman aime le monde, il est une pratique pour lutter contre la sécheresse de coeur, l’acédie. L’auteur écrit pour être aimé, mais de loin.  L’être aimé pour lequel on écrit n’aimera pas ce livre, parce qu’il ne le laisse pas parler : mieux vaut mon moi réel, même modeste, que mon image, même grandiose. L’oeuvre d’art sépare, plus forte, elle sépare encore davantage les deux partenaires.

Le deuil marquera le pli décisif, celui qui incite à écrire, même si la vocation littéraire coïncide à peu près avec la puberté. Selon Proust, écrire sert à vaincre la Mort, non pas la sienne, mais celle de ceux qu’on aime, en portant témoignage pour eux, en les perpétuant, en les érigeant hors de la non-Mémoire. Mais ce n’est pas la mémoire qui est créatrice, c’est sa déformation. Et selon Baudelaire, les grandes circonstances de la vie se manifestent dans la vérité emphatique du geste. A l’esthétique s’ajoute une symbolique. Le roman commence lorsque se mêle sans prévenir le vrai et le faux, le vrai criant, absolu, et le faut coloré, brillant, venu de l’ordre du Désir et de l’Imaginaire.

L’eurêka barthésien consiste à saisir l’épiphanie passionnelle de l’instant, à lui donner valeur d’absolu puis à réconcilier arrachement de soi et création de soi. Un oeuvre dégage un sentiment de nécéssité. Le roman est un discours sans arrogance, celui qui ne fait pas pression sur le lecteur. Parler du temps qu’il fait a une fonction phatique, mais aussi une charge existentielle, il met en jeu le sentir-être du sujet, la pure et mystérieuse sensation de la vie (éveils précoces des saisons, alanguissement des saisons qui meurent). Le je passe dans le corps, le corps dans la sensation, la sensation dans le moment.

Or il est extrêmement difficile de ne pas donner le sens, un sens, de se priver de tout commentaire ; la futilité de l’incident se découvre à nu, assumer la futilité devient presque héroïque. Selon Blanchot, tout artiste est lié à une erreur avec laquelle il a un rapport particulier d’intimité. La contingence cerne le périssable, le mortel. Plus c’est concret, plus c’est vivant, et plus c’est vivant, plus cela va mourir, il s’agit de la plus-value énigmatique donnée par l’écriture.

La quête du roman ne peut que s’achever sur un monde, mélancolique et lumineux, d’apparitions. Ce n’est qu’en luttant avec le réel que le fantasme se perd comme fantasme et atteint le Subtil, l’Inouï. Mieux vaut l’imaginaire du Sujet que sa censure. Selon Sollers, l’écrivain, l’intellectuel, s’il veut survivre, devra accepter de s’injecter un peu de paranoïa. Le fascisme, ce n’est pas empêché de dire, c’est obliger de dire. L’écrivain devra affronter l’épreuve du doute, de la patience et de la séparation. L’écrivain aura à assumer l’image d’un être indisponible, distant, ingénéreux.

Les résistances à être dérangé sont parfois mises sur le dos d’une mauvaise humeur, comme si la nature, c’était déranger / être dérangé. Mais Michelet aurait parlé d’un peuple de l’Antiquité qui aurait péri faute d’avoir su dire non. Une originalité, même simplement vestimentaire, rend autre, éloigne et en quelque sorte dispense d’être demandé. Kafka précisera que l’inaptitude à supporter la vie seul ne veut pas dire inaptitude à vivre seul, bien au contraire.

1 juillet 2012

De la régulation des loyers du secteur privé

Publié par alias dans Aménagement & urba

La revue Esprit intitula son numéro de janvier 2012 « Le logement au cœur de la crise ». Ce dossier aborde les enjeux liés à la construction, à la régulation du marché et à la lutte contre la ségrégation territoriale, tout en rappelant bien qu’aucune politique du logement n’est en mesure de se substituer efficacement à une politique des revenus et qu’il ne peut y avoir sortie de crise du logement sans une action volontaire de régulation des loyers du secteur privé.

La politique du logement serait pourtant devenue illisible aux dires de Vincent Renard, reprenant les propos d’Assar Lindbeck : « Il existe deux façons de détruire une ville, le bombardement ou le blocage des loyers. Pour limiter la hausse des prix et des loyers, il faut assurer avant tout une offre suffisante, il faut produire du logement ». On croirait entendre le Président du Grand Lyon mettant au défit la Ministre du logement de produire 400 000 logements/an au niveau national. Produire, sans doute, mais pour qui et comment ?

A Paris, 30 000 logements ont été financés entre 2001 et 2007, et la mandature 2008-2014 prévoit 40 000 autres logements en construction ou réhabilitation ; le Maire de Paris s’est engagé à financer 6000 logements sociaux en 2012 (3105 logements sociaux hors PLS financés par le Grand Lyon en 2011). Lorsque l’Etat met un euro dans les aides au logement, Paris Ville-Département en met quatre. Il n’en demeure pas moins qu’en 2009, du fait de la faible rotation des logements sociaux, de l’étroitesse du parc constructible disponible, de la spéculation foncière, le nombre de logements à attribuer sur Paris était de 5,5% inférieur aux taux des autres villes de France.

Dans la capitale, entre 1998 et 2008, les prix des appartements se sont accrus de 185% et selon l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, les loyers ont augmenté de 50% en 10 ans, constate Pascale Dietrich-Ragon de l’INED. « Les jeunes ciblent les petits logements, souvent plus chers, et payent clairement le prix d’une absence de régulation des loyers » conforte Christophe Robert. Alors qu’il est question du blocage des loyers, François Meunier, professeur à l’ENSAE, estime que « ces mesures d’intervention directe sur le marché ont des effets néfastes à long terme, les incitations à entretenir le logement se réduisant. Pourtant, dans un contexte de verrouillage (spéculation sur la pierre…), elles ne seraient pas à court terme si inefficaces que cela. ».

De fait, 10 millions de personnes seraient touchées en France par la crise du logement selon la Fondation Abbé Pierre. Elle estime le déficit de logements entre 800 000 et un million. « Paris, comme Londres et d’autres capitales européennes, s’est définitivement inscrit dans des processus croisés de l’urbanisation globalisé : la gentrification avec la spéculation immobilière, le départ des classes moyennes vers le périurbain ou la banlieue lointaine et la relégation dans un parc de logements sociaux devenu insuffisant face à l’explosion de la demande sociale de relogement et à la montée des sans-abris » considère Kristian Feigelson, chercheur à l’EHESS.

La France recense 30 millions de logements. Sur la base d’une durée moyenne de vie de 75 ans, il faudra renouveler 400 000 logements par an (1,33%) pour maintenir le stock, or, la production en 2011 était inférieure à 300 000 logements. De plus, le pays est dans une logique de besoins importants, du fait de l’allongement de l’espérance de vie, mais également des divorces, du nombre grandissant de familles recomposées (T3), des éléments non suffisamment pris en compte. Le taux de logements vacants (6%) n’a jamais été aussi bas depuis un demi-siècle. Les acheteurs étrangers (surtout italiens) achètent et vendent autant de biens sur Paris depuis 2007 (jeu à somme nulle). Certes, la France compte 10% de résidences secondaires, sans doute insuffisamment taxées.

La Fondation Abbé Pierre insiste toutefois plus sur le constat qu’on dénombre en France 800 000 personnes en manque de logement que sur un manque réel de 800 000 logements. Ainsi, la France ne souffrirait pas d’une pénurie de logements mais d’une inadéquation de son offre par rapport à la demande.

L’Etat consacre une part de moins en moins importante de son budget, moins de 1% (2% du PIB), à aider les Français à se loger selon l’OFCE. Il préfère traditionnellement une intervention globale sur les revenus (RSA ou exonération d’impôts), laissant le soin aux personnes à bas revenus de se débrouiller sur le marché libre pour se loger. L’Etat userait ainsi d’un égalitarisme général plutôt que spécifique (cf James Tobin), ne craignant pas une sous-consommation du bien, selon François Meunier, Professeur à l’ENSAE.

Toutefois, l’Etat intervient de plus en plus, le montant des aides à la personne a crû de 40% et de 2,5 fois pour les aides à la pierre. La France fait partie des pays comparables où cette aide budgétaire au logement est la plus importante, mais aussi la plus dispersée : la moitié des locataires et 1/10 des propriétaires touchent une aide au logement. Et renforcer les assurances données aux locataires aboutit à augmenter encore les prix des loyers et donc de l’immobilier.

Actuellement, plus de 60% des ménages français ont, en termes de ressources, droit au logement social. Il s’agit d’un puit sans fond. Dans le parc social, parmi les 120 000 logements financés en 2010 par exemple, 40 000 sont des logements intermédiaires (PLS/I) qui sont de fait inaccessibles aux 1,2 millions de demandeurs de logements sociaux. Certains le déploreront. Or le fossé se creuse entre les loyers du social et ceux du privé, et seulement 16% des ménages français résident dans un logement social. Le pré-requis pour que le système soit juste est d’avoir un nombre important de logements sociaux et une continuité entre les différents marchés, qui favorise la fluidité des parcours résidentiels.

Force est de constater que les logements intermédiaires locatifs (PLS) détenus traditionnellement pour des raisons historiques et réglementaires par les investisseurs institutionnels sont en voie de disparition. Considérant le logement comme une nouvelle classe d’actifs peu rentables, ces derniers se sont désengagés au profit des immeubles de bureaux ou de centres commerciaux. Dans les années 2000, ces investisseurs institutionnels ont cédé aux fonds d’investissement les plus offrants, opportunistes ou marchands de biens, leurs actifs immobiliers achetés pendant la période d’euphorie immobilière (ex : l’américain Cargill investit massivement le quartier résidentiel Grolet-Carnot, selon Ingrid Nappi-Choulet, Professeur à l’ESSEC).

Le logement n’est en effet pas considéré comme un produit rentable, sauf dans le haut de gamme et le bas de gamme, si on loue des taudis. Le faible rendement s’explique par le fait que les loyers sont contraints par les revenus des ménages. La seule manière de faire vraiment des profits est donc de réaliser des plus-values en capital, explique Claude Taffin : « Pour encourager les institutionnels à investir dans le logement, il faut donc leur octroyer d’énormes avantages fiscaux ». Mais ne peut-on négocier des logements abordables lors de l’attribution de permis destinés aux bureaux, revoir l’économie des opérations d’aménagement, les modalités de financement ?

Les avantages fiscaux limités au seul volet locatif neuf sans contrepartie sociale ont eu un effet néfaste sur le prix du marché, étant faiblement en adéquation avec les besoins du marché (taille du bien, solvabilisation des occupants potentiels), même si l’investissement des ménages a permis de compenser le retrait des institutionnels, lesquels devront sans doute à l’avenir être remobilisés.

Les études montrent que les ménages locataires des dispositifs type Scellier, dispositif soutenu par le Présisdent du Grand Lyon, perçoivent un revenu médian imposable légèrement plus élevé que ceux du parc locatif non aidé et du parc locatif social. Il s’agissait d’une orientation politique centrée sur les individus qui se constituent un patrimoine plutôt qu’en direction des structures qui favorisent la solidarité nationale. Selon Bernard Coloos du FFB, le nombre de primo-accédants se situe à un niveau historiquement élevé (7 accédants sur 10, contre 1 sur 2 en 2000). Or, la hausse des prix observée serait loin d’être imputable à un manque, estime-t-il, mais trouverait son origine dans un accès plus facile au crédit.

La droite a alors promu le dogme du « tous propriétaires ». Or, constate Claude Taffin de la Banque mondiale, certains chercheurs sont allés jusqu’à établir un parallèle entre la montée du chômage structurel en Europe et l’augmentation de l’accès à la propriété, « c’est ce que l’on appelle la conjecture d’Oswald : rendre les gens propriétaires, c’est limiter leur mobilité, donc augmenter leur risque de chômage ou leur incapacité à reprendre un emploi quand ils l’ont perdu ». Avec 58% de propriétaires occupants, la France est assez proche de la moyenne européenne (66%), loin  de la Roumanie (98%) ou de la Suisse (38%) ; et si les Pays anglo-saxons ont fait un dogme de la propriété, l’Allemagne et les Pays Bas valorisent quant à eux le locatif.

Les recherches menées par les Instituts d’urbanisme de Lyon et de Grenoble révèlent ainsi qu’accroître l’offre de logement dans une optique purement quantitative n’est pas suffisante en elle-même, si les élus ne tentent pas par ailleurs de réguler le marché immobilier, dont le marché foncier. Le manque de terrain à bâtir, la multiplication des recours, la complexité de la réglementation, les insuffisances du système fiscal sont parfois invoqués pour expliquer l’insuffisance de la production foncière.

Toutefois, l’espace urbain ne recouvre que 9% du territoire français (28% en Allemagne) et Paris (mais pas seulemnt) a bien su trouver plus de 20 hectares disponibles pour les Jeux olympiques. Chaque année, environ 215 000 hectares de terrains sont consommés pour l’activité tertiaire contre 55 000 à 70 000 hectares pour le logement, rappelle Bernard Coloos, directeur aux affaires économiques, financières et internationales de la FFB : « L’offre foncière disponible, déjà insuffisante au regard des besoins, est en outre consacrée majoritairement à la construction de locaux non résidentiels au détriment des logements. Pour ces segments de marché, professionnels et décideurs n’invoquent que rarement la pénurie foncière ».

Le problème viendrait de la libération du foncier et de la carence d’outils d’aménagement adaptés selon Vincent Renard, lequel déplore la rareté croissante des ZAC. Les bons exemples à suivre seraient les agglo de Grenoble, Nantes et Rennes. Thierry Debrand, chercheur à l’OFCE en conclut qu’il serait plus simple de capter réglementairement ou légalement les prix foncier et de rendre fiscalement très désavantageux de conserver des terrains non utiles à la collectivité que d’essayer de compenser l’envolée des prix par des suppléments de subventions publique. L’autre solution, moins optimiste, invoquée par François Meunier, professeur à l’ENSAE,  consiste à déverrouiller les COS au profit financier des propriétaires en place, à la seule condition qu’ils rétrocèdent aux nouveaux venus l’extension foncière ainsi créée.

François Meunier préconise aussi de rehausser l’attractivité des sites relégués, et non des centres villes, en se servant de l’investissent public comme effet levier. Fort des 250 M d’euros investis dans le Musée du Quai Branly, l’Etat aurait ainsi permis aux propriétaires huppés du 7e arrondissement de faire-valoir une belle plus-value de 10%, soit environ 60 M d’euros. Idem, la couverture de la RN13 à Neuilly financé à hauteur d’1 Mds d’euros rapporterait 250 M à 400 M d’euros aux propriétaires limitrophes. La localisation de l’investissement public devrait donc faire l’objet d’un débat politique plus adapté.

10 juin 2012

La financiarisation de l’immobilier

Publié par alias dans Aménagement & urba

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Christian Topalov situe le début de la domination du capital financier au sein des sociétés de promotion et l’apparition des promoteurs financiers au milieu des années 60. Ces logiques se sont accentuées au cours des années 70, avec un rôle croissant du capital bancaire, distribuant les crédits d’accession à la propriété.

Au tournant des années 90, c’est au gré des opérations de concentration et d’internalisation des capitaux que les promoteurs évoluent (introduction en Bourse de Kaufman & Broad en 2000, de Nexity en 2004, des Nouveaux constructeurs en 2006).

Au cours des années 90, le marché de l’immobilier s’est en partie dématérialisé via des sociétés cotées et non cotées. Le statut de SIIC, société immobilière d’investissement cotée, créé par la loi de finances du 30 décembre 2002, symbolise le principe de titrisation, en transformant l’immeuble en titres de créances négociables en bourse.

Dans un contexte de privatisation de grandes entreprises nationales et d’essor de la retraite par capitalisation, l’Etat a souhaité réorienter l’épargne à long terme des ménages français vers la Bourse, en octroyant une niche fiscale (actions des SIIC intégrées au PEA) ; Le dispositif prévoyait une taxation sur les plus-values immobilières minorée : 16,5% au début, puis 19% en 2009, au lieu du 33,3% du régime général.

La transparence fiscale s’applique si les SCII distribuent à leurs actionnaires au minimum 85% de leurs résultats, la moitié des bénéfices provenant de la cession d’immeubles ou de participations, et la totalité des dividendes de leurs filiales SIIC-filles. Ceux sont alors les actionnaires et non l’entreprise qui sont imposés.

La répartition des bénéfices prévue au profit de la rémunération du capital n’est pas sans conséquence : les SCII sont contraintes à renoncer à leur autofinancement et doivent recourir aux marchés financiers et boursiers pour se recapitaliser, ce qui les rend extrêmement dépendantes des fluctuations des marchés boursiers. La valeur de l’actif physique n’est plus associée à un usage mais à un produit financier négociable sur les marchés des capitaux.

La quête d’un taux de risque-endettement optimal oblige les SIIC à mettre en œuvre une stratégie immobilière très sélective en termes de marché, de produit, de localisation, de locataire, ce qui paraît s’opposer au mouvement de développement urbain durable :

Motivées par une création de valeur actionnariale court-termiste, malgré un discours mobilisateur sur le développement durable (incorpore les cleentechs aux immeubles de prestige, mise en œuvre de la HQE…), les SIIC constituent une approche hypersélective de la production urbaine, antinomique avec le concept multidimensionnel et long-termiste de la ville durable, conclura ainsi Cyril Boisnier dans la revue Urbanisme de juin 2012.

Subissant de plein fouet la crise financière associée aux subprimes, ce dispositif, lequel visait à stimuler l’épargne des ménages, sera finalement abandonné dans la loi de finances du 28 décembre 2011.

Revue Urbanisme, La ville financiarisée, mai-juin 2012.

1 juin 2012

Lyon s’inspirerait de Barcelone…

Publié par alias dans Aménagement & urba

Lyon s'inspirerait de Barcelone... dans Aménagement & urba Barcelone-la-ville-innovante-88x150

Au travers l’ouvrage « Barcelone, la ville innovante », édité par le groupe Moniteur, Ariella Masbougni questionne le postulat suivant: « Après avoir été la référence de l’urbanisme contemporain dans les années 1985-1995, avoir connu un renouveau sans précédent avec l’exemplaire reconquête de ses espaces publics puis la modernisation liée aux Jeux Olympiques de 1992, Barcelone aurait perdu le nord, s’abandonnant aux bras du privé ».

Conséquence de la forte augmentation du foncier autour du centre, le tissu industriel s’est déplacé en deuxième couronne, voire au-delà de la métropole. Sa croissance s’est donc concentrée pour 85% sur la seconde couronne où les communes ont réalisé des programmes de basse densité. Il y a ainsi une spécialisation croissante du territoire métropolitain et une logique d’occupation des sols très marquée par les différences de valeurs, qui dépendent de l’accessibilité en transports publics et privés ainsi que du péages routier. Ce phénomène a la particularité de menacer l’équilibre territorial fondé sur un réseau de villes moyennes affaibli.

« A la manière des biologistes qui disent en connaître assez sur les os et le système nerveux mais ne pas savoir fabrique du vivant, les urbanistes ont appris à raisonner sur les infrastructures, les centres, les éléments symboliques, la regénération à partir des pôles, mais le tissu reste parent pauvre. Or, le tissu moderne doit offrir une qualité de logement » précisera Manuel De Solà-Morales, architecte-urbaniste, au demeurant, le plus intéressant contributeur. (Lire la suite…)

25 mai 2012

Ségrégation spatiale et mixité sociale au Grand Lyon

Publié par alias dans Aménagement & urba

21 % de la population du Grand Lyon habite dans un quartier politique de la ville. Selon l’observatoire territorial de cohésion sociale de l’agglomération lyonnaise, on observe une diminution de la population dans les quartiers CUCS. Les opérations de renouvellement urbain ayant été lancées, les logements ont alors été détruits, mais pour l’heure non reconstruits, si bien que les fonctionnaires se questionneront sur le devenir des habitants ?

Question à laquelle il sera à l’institution bien difficile de répondre…La mobilité résidentielle serait plus élevée dans les sites en renouvellement urbain. Certes ! Mais encore faudrait-il étudier le parcours résidentiel de ces habitants, en prenant en compte le coût des logements (et donc du foncier et donc l’économie de l’aménagement et l’impact des grands projets) et celui des transports, interpellera une participante lors de la restitution des travaux le 25 mai 2012 au Grand Lyon.

Si Lyon continue à attirer des ménages à revenus modestes, il s’agit  bien souvent de personne isolée, précisera le VP à la politique de la Ville : « Les ménages avec deux enfants n’ont en effet plus accès aux logements de centre ville, du fait de leur coût, mais aussi du fait de la structuration du parc privé, lequel privilégie les petits logements pour personne seule. Quant aux nouveaux logements espérés dans le cadre des opérations de renouvellement, ils seraient plutôt produits à destination des couches moyennes. »

Il semblerait, selon l’Agence d’urbanisme de Lyon, que les familles défavorisées seraient tentées de quitter le Grand Lyon pour rejoindre Villefranche ou la Communauté d’Agglomération des Portes de l’Isère (CAPI), là où le foncier serait plus accessible…Mais une étude plus approfondie resterait à mener. Quant aux familles monoparentales, qu’elles soient dotées ou non de ressources importantes, soit 9% de la population du Grand Lyon, elles se trouvent rivées au-delà du périphérique ; tout comme les immigrés, soit 13% de la population du Grand Lyon, notamment à l’est du périphérique.

En 2008, plus de 75 % d’ouvriers et employés vivent dans les quartiers CUCS (représentent 46% en moyenne de la population dans l’agglomération) et seuls 6 % des cadres (représentent 21 % en moyenne de la population dans l’agglomération). Le revenu fiscal médian par UC est de 1624 euros/mois en 2009, les plus fortes hausses ont concerné le nord de l’agglomération. Les écarts de revenus entre l’ouest et l’est de l’agglomération sont désormais de 61% en 2009 (contre 41% en 1992). 15, 7 % de la population du Grand Lyon détient un bac + 3 en 2007 (contre 7,6% en 1990) : Les représentations spatiales des revenus et des diplômes se superposent. La ségrégation commencerait par celle des couches supérieures (l’entre-soi résidentiel).

En conclusion, si l’indice de développement humain du Grand Lyon a dépassé la moyenne nationale sous la mandature de Gérard Collomb (0.65 en 1999-2003 à 0.73 en 2005-2007 ; contre 0.67 au niveau national en 2005-2007), « depuis 1999, les quartiers centraux perdent leur fonction populaire », alerte in fine l’observatoire de l’Agence de l’urbanisme.

20 mai 2012

L’urbanisme de secteurs : l’approche routière de la ville

Publié par alias dans Aménagement & urba

L’urbanisme de secteurs : l’approche routière de la ville dans Aménagement & urba Mangin-121x150

Selon David Mangin, dans son ouvrage « La ville franchisée », l’urbanisme de secteurs introduit une forte dissociation du bâti et de la voirie (p.39).

Conçu par le Corbusier (modèle des V7), il s’inspire de la Charte d’Athènes (1928-1944) ainsi que de Cerdà avec son plan de Barcelone (1854) et sera repris par Buchanan (1963). La dynamique urbaine est entièrement liée à la dynamique routière.

Les concepts de base de l’urbanisme du XXe, aussi chez bien chez Le Corbusier que chez Buchanan, dérivent tous de la peur de la congestion due au trafic automobile (p.333). Comme le dit Marc Wiel, « cette hantise de la congestion nous conduit à construire le futur avec nos peurs ». Ce maillage progressif du territoire a des conséquences décisives sur les formes de la croissance urbaine.

Dans les années 60, pour soulager les voies pénétrantes des flux de transit qui engorgent les centres-villes, des itinéraires de contournement sont construits, rendant du même coup les zones périurbaines plus accessibles. Ces itinéraires accompagnent la création en périphérie et parfois en rase campagne des premières grandes enclaves publiques : grands ensembles, cités administratives, hôpitaux régionaux, campus universitaires. Vient se greffer la grande distribution dans les années 70, au plus près des flux et des échangeurs.

Plus récemment, les rocades de deuxième couronne ont été tracées de manière à passer plus au large afin d’éviter les conflits avec les résidents. De ce fait, elles produisent des effets non plus tellement sur la croissance interne des villes, mais sur ce qu’on pourrait appeler la croissance externe ou diffuse (conséquence du futur CEL ?). Dans la région urbaine lyonnaise « des pans entiers de l’agglomération se découplent du centre pour opérer des recompositions avec des villes voisines » suivant alors un modèle radioconcentrique complexe.

Seulement, les infrastructures routières pèsent un poids budgétaire considérable : Une 2×2 voies coûte environ 4 à 5 millions d’euros par kilomètre en rase campagne, 7, 5 millions d’euros en agglomération avec échangeur et protection phonique ponctuelle, et dix fois plus en cas de couverture (publication 2004). Ainsi en l’an 2000, une rocade de 20 km pour une ville moyenne peut dépasser 150 millions d’euros.

Les investissements sont en principe planifiés à trente ans sur le SCOT, puis ils sont précisés sur 10 ans, le temps de réalisation pouvant atteindre 5 à 7 ans. Dans le cas des territoires déjà urbanisés et faisant l’objet d’un financement complexe, les délais de procédures s’allongent et se complexifie : la panne de la rocade ouest de Lyon en est une illustration (p.93).

Le vieux rêve saint-simonien de circulation optimale des personnes et des biens continue de se réaliser (p.94). Chaque territoire veut bénéficier d’une accessibilité au réseau au moins égale à celle de son voisin. « Or, cette recherche d’équité, ou de continuité territoriale, tend à banaliser largement les modes de développement et donc à terme les territoires » (p.99).

L’une des principales difficultés rencontrées dans la formation des périphéries vient de l’incapacité à produire des règles visuelles simples, adaptables à des situations spécifiques à partir du site, du paysage, de la topographie ou d’une contrainte technique majeure. Il faudrait établir un rapport entre infrastructures et formes urbaines qui susciteraient moins de fragmentations et d’enclavements, qui rendrait également moins dépendants de l’automobile de nombreuses activités liées à l’habitat (p.103).

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Les hypermarchés ont précédé l’étalement résidentiel. En France, 70% des chiffres d’affaires commerciaux sont réalisées en périphérie, 10% dans les quartiers et 20 % dans les centres-ville (en Allemagne, ce rapport est respectivement de 30%, 40% et 30%). En dépit du coup d’arrêt porté à l’expansion de la grande distribution par le gel Balladur de 1993 et la loi Raffarin de 1996, le commerce de centre-ville reste durablement affaibli (p.109).

En matière de choix de sites, la formule des aires commerciales est simple : flux, accessibilité, visibilité, co-présence et capacité d’accueil. Les routes nationales pénétrant dans les villes réunissent tous ces critères, de même que les échangeurs d’autoroute et les rocades, devenus progressivement les lieux les plus convoités (p.110). Localisations et accès sont repérés et négociés en amont, auprès des propriétaires privés, des aménageurs de ZAC et des DDE. Ils sont évalués en fonction des retours sur investissements et des taux de pénétration optimum.

Les opérations de remembrement des terrains agricoles menées dans l’après-guerre ont, à bien des égards, préparé et permis de dégager les grands terrains qu’ont investis les mondes de la consommation de masse (p.119). Dans les régions encore peu urbanisées, ou lors de la reconversion de centres de première périphérie, les grands groupes testent de nouvelles formules, par exemple le fun shopping (Carré de Soie, OL Land ?) qui associe espaces de loisirs et magasins (p.134).

A côté de cela s’opère une tendance lourde de spécialisation des centres historiques comme lieux de loisirs (p.140). Cela se traduit électoralement par un mouvement associatif, souvent malthusien, qui se protège de l’étranger en transit par des plans de circulation repoussoirs (zone 30, plan en marguerite, péage) ; économiquement par une perte des activités de proximité (commerces, ateliers…) au profit du shopping et du tourisme de masse ; et socialement en renforçant une survalorisation patrimoniale car l’absence de foncier et de bâti disponible favoriser une discrimination dans l’accès aux logements.

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Le capitalisme de firme, qui génère majoritairement la ville franchisée, doit faire face à une concurrence interne forte, tout en satisfaisant l’actionnaire, qui sinon, ira investir ailleurs. Ces firmes doivent investir continuellement dans le renouvellement des produits et parfois des idées. (p.157).  Et parce que la ville doit « se vendre » les élus sont peu enclins à proposer des projets urbains ou territoriaux, sources potentielles de hausses d’impôts, de contentieux et parfois de conflit avec l’électeur. Ils accepteront donc facilement des produits clés en main, au nom du maintien de l’emploi (p.160). Apparaissent alors des ensembliers qui vendent aux élus des quartiers préfabriqués en assurant des délais de réalisation et des services après vente.

D’un côté on a « Paris Plage », les « Nuits blanches », les week-ends à thème avec le forfait quatre jours/deux nuits incluant transport, hôtel, expos, shopping, Disneyland Paris et café d’Amélie Poulain, de l’autre, une offre de logements de plus en plus réduite et inaccessible aux classes moyennes (p140). De l’amortissement Périssol en produits Besson pour l’investissement locatif et prêts à très faible taux, ainsi que pour l’accession à la propriété, l’attrait financier et fiscal l’emporte sur la valeur d’usage (p.165). L’habitat périurbain résulte en premier lieu d’un choix contraint (p.166) lors de l’arrivée du second enfant.

Devenus minoritaires, les agriculteurs se voient confrontés à des modes de transformation de l’espace imposés par des résidents dépourvus de tout lien avec l’activité agricole et finissent pas jeter l’éponge. La compétition entre villages s’est déplacée sur les terrains du tourisme et du loisir, avec l’organisation de concours d’espaces publics ou de villages fleuris et la création d’étangs artificiels. L’affrontement entre ces rurbains et les agriculteurs se jouent d’abord en amont, via la spéculation sur les terres agricoles (p.179).

Tandis qu’à l’échelle départementale, le faire-valoir direct où l’agriculteur possède des parcelles qu’il exploite reste majoritaire, en territoire périurbain, le mode de faire-valoir indirect, le fermage, s’est progressivement imposé. Les cessions de terrains restent exceptionnelles du fait de la moindre valeur des terres agricoles, sans commune mesure avec leur valeur de terrain à bâtir, jusqu’à cinquante fois plus élevée. On assiste à un phénomène de rétention des terrains agricoles, les propriétaires privilégiant des baux limités ou précaires afin d’être aussi peu contraints que possible et afin de saisir les opportunités futures du marché immobilier (p.180).

D. Mangin, La ville franchisée, Editions de la Villette, 2004.

 

Le modèle des V7 : La ville est maillée par un ensemble de route de deux fois deux voies (V3), aucune maison ne donne sur les V3 définies comme des voies de sectionnement et de distribution. A mi-largeur, une voie transversale est-ouest traverse le secteur, portant l’ensemble des activités et services quotidiens, il s’agit de la rue vivante, elle porte le commerce (V4).  La V5 distribue en boucle les différents quartiers qui composent le secteur ; elle assure la communication nord-sud. Les V6 sont des allées piétonnières qui desservent les maisons. Les V7 sont des continuités vertes nord-sud, accueillant les écoles, les terrains de sport et les petits équipements collectifs. Plus tard, la V8 sera dédiée aux bicyclettes et la V9 correspondra à des traversées piétonnes au plus court, ceux sont des desire lines.

 

 

19 mai 2012

L’urbanisme lyonnais

Publié par alias dans Aménagement & urba

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15 mai 2012

Vers une charte avec les promoteurs immobiliers pour mieux négocier le compte à rebours

Publié par alias dans Aménagement & urba

Les marchés fonciers de l’agglomération lyonnaise sont affectés par une forte inflation, ce qui affaibli la production de logements abordables et provoque un report de la demande en direction du parc locatif social. Au vues des difficultés pour accéder à un logement, de plus en plus de ménages à revenus modestes, voire intermédiaires, sont contraints de s’éloigner du centre de Lyon afin de pouvoir accéder à un logement abordable, constatent UrbaLyon et l’Institut d’Urbanisme.  

Cependant, ce processus « qui engendre un élargissement du bassin de vie et accentue les nuisances liées à l’étalement urbain, ne constitue pas une réponse durable à la crise ».  Si les élus communautaires commencent à intégrer peu à peu l’échelle du « pôle métropolitain » à leur réflexion, qu’en est-il de leur stratégie foncière et de la politique de l’habitat à cette échelle ?  Réussir à mobiliser le foncier en centre ville pour produire du logement abordable semble être une véritable gageure.

Il existe plusieurs outils pour réguler les mécanismes de formation des prix du parc privé :

La ZAC présente l’avantage de mobiliser des terrains et d’en moduler le prix de revente de part la péréquation réalisée l’échelle de l’îlot. Des clauses anti-spéculatives peuvent être justifiées sur les terrains subventionnés, permettant aux collectivités de récupérer la plus-value mécanique liée à la subvention en cas de revente. Ces mesures, bien que limitées dans le temps et n’ayant pas d’impact global sur le marché, sont-elles appliquées ?

Si l’intervention dans le marché immobilier se traduit par l’octroi de subventions, l’intervention sur le marché foncier permet quant à elle de capter les plus-values au droit du sol.

Le DPU permet de participer à la négociation du foncier. L’intérêt de ce dispositif d’encadrement du prix de cession est de permettre par la simple propriété provisoire transitoire d’un bien par les collectivités de grever ce dernier d’une forme de « servitude d’affectation » et de s’assurer que l’usage de ce bien réponde aux finalités d’intérêt général. Sauf que cela n’est, pour l’heure, pas très légal et présente un risque sur le plan juridique.

Le PC constitue un levier implicite, moins autoritaire que le DPU : la crainte de surcoûts liés à un recours sur le PC incite les promoteurs à établir de bonnes relations avec les collectivités. La négociation passe alors par des allers-retours sur la définition du programme, elle doit intervenir au plus tôt pour pouvoir influencer à la fois le prix du foncier et le contenu de l’opération, si possible avant que le compromis de vente ne soit signé entre le promoteur et le vendeur du foncier. Or, la plupart du temps, les collectivités interviennent trop tardivement.

En conclusion, maîtriser l’inflation foncière nécessiterait de donner un signal fort au secteur de l’immobilier, afin que celui-ci puisse anticiper les attentes des collectivités. Il ne suffit donc pas de leur indiquer là où les collectivités souhaitent bâtir, mais aussi comment et pourquoi elles souhaitent le faire. Certaines d’entre elles ont ainsi signé des chartes avec les promoteurs. Pour que ces éléments puissent être effectifs, ces chartes doivent être opposables.

Ces chartes fixent par exemple les règles en matière de qualité du bâti, de prix (chaque logement doit être vendu 10% moins cher que le prix du marché dans le quartier), de propriété occupante (70% des logements de chaque programme devront être vendus à des propriétaires occupants) et de clauses anti-spéculatives en cas de subvention (visant à encadrer le prix d’une revente éventuelle au cours des neuf premières années), ceci afin de donner aux promoteurs (marge de 8 à 10% sur les opérations) la possibilité de mieux négocier avec les vendeurs les prix des terrains déterminés lors du calcul du compte à rebours.

8 mai 2012

Face à la spéculation immobilière, le droit à l’urbanité (H.Lefebvre)

Publié par alias dans Aménagement & urba

Face à la spéculation immobilière, le droit à l'urbanité (H.Lefebvre) dans Aménagement & urba droit-150x150

Lors d’une conférence de presse organisée par le Président du Grand Lyon avec les promoteurs immobiliers le 3 mai 2012, à la question posée par de nombreux journalistes sur « comment rendre les logements financièrement abordables » pour les jeunes ménages et les étudiants – populations ciblées par le Président du Grand Lyon-,  les promoteurs répondirent : 

« Lyon attire les investisseurs, non parce qu’il existerait un levier fiscal, mais du fait de la politique menée par le Grand Lyon. Cela a induit une hausse du prix des logements de 11 % alors que dans les autres métropoles comparables, les prix ont stagné à +1 à +2 %. ».

Sur la dernière décennie, le financement de l’augmentation de la production du parc privé est due aux acquisitions par des investisseurs et non par des ménages, dont la part reste, elle, stable. Le Grand Lyon annonce vouloir miser sur l’accession à la propriété. Mais avec des prix qui ont augmenté de 28% en 6 ans dans le parc privé, quels ménages pourront suivre ?

Gérard Collomb dans son ouvrage « Et si la France s’éveillait… » critique la vision dépassée d’une social-démocratie classique fondée sur l’intervention de l’Etat par la redistribution et la réglementation, et propose d’inventer un nouveau modèle susceptible de garantir un niveau de vie et un modèle social par un modèle économique viable. Sa politique consiste à accroître l’investissement public pour éviter que l’activité ne s’effondre, et laisser le modèle social français jouer le rôle d’amortisseur. 

La principale critique portée par Paul Boino (PS), Directeur de l’Institut de l’urbanisme de Lyon, dans un ouvrage co-publié par le Grand Lyon en 2009, serait que le mode d’action du Grand Lyon ne répond pas à certains enjeux majeurs : « la ville, non pas pour les seuls ménages solvables, mais pour tous. ».

Et de citer en autorité de référence, Henri Lefebvre, auteur du livre « Le droit à la ville » publié en 1967. Henri Lefebvre a pratiqué la sociologie d’intervention, penseur de la modernité, c’est un penseur du possible. Il n’est pas un penseur du juste milieu mais de la dialectique, il est polémique, il se confronte ; ses écrits ont une forme offensive. Telles sont ses idées :

(Lire la suite…)

8 mai 2012

La préemption : une arme de dissuasion spéculative ?

Publié par alias dans Aménagement & urba

Selon un article de la lettre du cadre territorial, la commune de Saint Ouen a élaboré un PLH avec un objectif de 40% de logements sociaux. Afin d’atteindre cet objectif, le DPU est vécu comme un outil efficace de négociation.

La Maire (PC) de Saint Ouen a signé une charte avec les promoteurs immobiliers en 2005, laquelle fixe des règles en matière de qualité du bâti, de prix et de propriété occupante : chaque logement doit être vendu 10% moins cher que le prix du marché dans le quartier et une diminution supplémentaire de 10% devra être accordée aux bénéficiaires de PTZ ; pour éviter la spéculation, 70% des logements de chaque programme devront être vendus à des propriétaires occupants et les acheteurs seront engagés par des clauses anti-spéculatives visant à encadrer le prix d’une revente éventuelle au cours des neuf premières années.

Mais surtout, toutes les transactions immobilières supérieures de 10% aux prix du marché sont susceptibles d’être préemptées. Leur démarche se fonde sur l’estimation du service des Domaines. Un accompagnement renforcé est opéré par les services de la réglementation urbaine. Sa mise en œuvre a, dans plus de 50% des cas, permis au vendeur de renoncer à la transaction en retirant son bien à la vente ou d’accepter de renégocier à des conditions de prix plus raisonnables.

On peut supposer que cette politique nécessite un fléchage budgétaire conséquent (acquisition des DIA de 10% supérieures au prix du marché, effectif du service de la réglementation urbaine). Le principal risque indirect pourrait être celui de la rétention foncière, voire de faire fuir les investisseurs un peu gourmands (mais est-ce un mal ?). De plus, les tribunaux auraient condamné la commune pour sa démarche (la préemption a pour but la réalisation d’un projet). Toutefois, force est de constater que le recours au DPU a permis à la Commune de créer un prix de référence modéré et d’empêcher les prix du privé de s’envoler.

Une étude de Jean-Philippe Brouant du Cerdeau « foncier public et production de logements » de février 2012 publiée par la Gazette des communes, précise que des dispositifs d’encadrement des cessions existent lors de la mise en œuvre des droits de préemption spécifiques : PENAP selon l’article L 143-5 et R.143-9 du code de l’urbanisme ; fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux selon la loi du 2 août 2005 et l’article L 214-1 du code de l’urbanisme.

Les acquéreurs doivent s’engager à respecter le cahier des charges approuvé par la commune sous peine de résiliation de la rétrocession. L’intérêt de ces dispositifs est de permettre à la collectivité publique – par la simple propriété provisoire transitoire d’un bien – de grever ce dernier d’une forme de « servitude d’affectation » et de s’assurer que l’usage de ce bien réponde aux finalités d’intérêt général poursuivies par la collectivité publique. Celle-ci joue alors le rôle selon Jean-Philippe Brouant d’«agitatrices de propriété».

La loi de 1953 prévoyait déjà, qu’en cas de refus ou de carence des propriétaires dormants mis en demeure de construire par le Préfet, ce dernier pouvait mettre aux enchères publiques le terrain concerné avec un cahier des charges encadrant l’utilisation du bien. De tels mécanismes n’existent cependant pas en ce qui concerne la mise en œuvre du DPU.

Le groupe de travail « stratégies foncières » au sein du comité « urbanisme de projet » proposait d’intégrer, en cas de vente à une personne privée, une clause d’engagement dans l’acte de vente permettant à la collectivité de s’assurer que le bien sera utilisé pour un objet relevant de l’article L 210-1 du code de l’urbanisme. 

Le Cerdeau se demande alors pourquoi ne pas se montrer plus exigeants et imposer une affectation un peu plus précise que la liste mentionnée à l’article L 210-1. (Lire la suite…)

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