Le temps, la ville et l’urbaniste

15 mai 2012

Vers une charte avec les promoteurs immobiliers pour mieux négocier le compte à rebours

Publié par alias dans Aménagement & urba

Les marchés fonciers de l’agglomération lyonnaise sont affectés par une forte inflation, ce qui affaibli la production de logements abordables et provoque un report de la demande en direction du parc locatif social. Au vues des difficultés pour accéder à un logement, de plus en plus de ménages à revenus modestes, voire intermédiaires, sont contraints de s’éloigner du centre de Lyon afin de pouvoir accéder à un logement abordable, constatent UrbaLyon et l’Institut d’Urbanisme.  

Cependant, ce processus « qui engendre un élargissement du bassin de vie et accentue les nuisances liées à l’étalement urbain, ne constitue pas une réponse durable à la crise ».  Si les élus communautaires commencent à intégrer peu à peu l’échelle du « pôle métropolitain » à leur réflexion, qu’en est-il de leur stratégie foncière et de la politique de l’habitat à cette échelle ?  Réussir à mobiliser le foncier en centre ville pour produire du logement abordable semble être une véritable gageure.

Il existe plusieurs outils pour réguler les mécanismes de formation des prix du parc privé :

La ZAC présente l’avantage de mobiliser des terrains et d’en moduler le prix de revente de part la péréquation réalisée l’échelle de l’îlot. Des clauses anti-spéculatives peuvent être justifiées sur les terrains subventionnés, permettant aux collectivités de récupérer la plus-value mécanique liée à la subvention en cas de revente. Ces mesures, bien que limitées dans le temps et n’ayant pas d’impact global sur le marché, sont-elles appliquées ?

Si l’intervention dans le marché immobilier se traduit par l’octroi de subventions, l’intervention sur le marché foncier permet quant à elle de capter les plus-values au droit du sol.

Le DPU permet de participer à la négociation du foncier. L’intérêt de ce dispositif d’encadrement du prix de cession est de permettre par la simple propriété provisoire transitoire d’un bien par les collectivités de grever ce dernier d’une forme de « servitude d’affectation » et de s’assurer que l’usage de ce bien réponde aux finalités d’intérêt général. Sauf que cela n’est, pour l’heure, pas très légal et présente un risque sur le plan juridique.

Le PC constitue un levier implicite, moins autoritaire que le DPU : la crainte de surcoûts liés à un recours sur le PC incite les promoteurs à établir de bonnes relations avec les collectivités. La négociation passe alors par des allers-retours sur la définition du programme, elle doit intervenir au plus tôt pour pouvoir influencer à la fois le prix du foncier et le contenu de l’opération, si possible avant que le compromis de vente ne soit signé entre le promoteur et le vendeur du foncier. Or, la plupart du temps, les collectivités interviennent trop tardivement.

En conclusion, maîtriser l’inflation foncière nécessiterait de donner un signal fort au secteur de l’immobilier, afin que celui-ci puisse anticiper les attentes des collectivités. Il ne suffit donc pas de leur indiquer là où les collectivités souhaitent bâtir, mais aussi comment et pourquoi elles souhaitent le faire. Certaines d’entre elles ont ainsi signé des chartes avec les promoteurs. Pour que ces éléments puissent être effectifs, ces chartes doivent être opposables.

Ces chartes fixent par exemple les règles en matière de qualité du bâti, de prix (chaque logement doit être vendu 10% moins cher que le prix du marché dans le quartier), de propriété occupante (70% des logements de chaque programme devront être vendus à des propriétaires occupants) et de clauses anti-spéculatives en cas de subvention (visant à encadrer le prix d’une revente éventuelle au cours des neuf premières années), ceci afin de donner aux promoteurs (marge de 8 à 10% sur les opérations) la possibilité de mieux négocier avec les vendeurs les prix des terrains déterminés lors du calcul du compte à rebours.

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